Louer un logement à la nuitée à Bordeaux, sur une plateforme ou en direct, obéit à des règles plus strictes que dans la plupart des villes de Gironde. Elles ont encore changé au 1er janvier 2026. Avant d’acheter avec ce projet en tête, ou avant de mettre votre logement en ligne, voici ce que la Ville impose, ce que le fisc a changé, et pourquoi le plan de financement ne doit pas reposer sur ces recettes.
Les règles de la Ville de Bordeaux
Un meublé de tourisme est un logement équipé, loué à la nuit ou à la semaine à une clientèle de passage. À Bordeaux, la règle dépend d’abord de la nature du logement.
- Votre résidence principale peut être louée sans autorisation particulière, mais dans la limite de 90 jours par an. Le conseil municipal a abaissé ce plafond le 8 juillet 2025, pour une entrée en vigueur le 1er janvier 2026, en application de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme.
- Une résidence secondaire, ou un logement acheté pour être loué aux touristes, exige une autorisation de changement d’usage. Depuis le 1er mars 2018, elle est assortie d’une compensation : créer un logement supplémentaire de même superficie, dans le même secteur, hors rez-de-chaussée, à partir d’un local qui n’est pas un logement, comme un bureau ou un commerce. Sans cette autorisation, la location touristique est interdite.
Deux vérifications s’ajoutent. En copropriété, le règlement peut interdire la location touristique, par exemple avec une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Et si vous êtes locataire, il vous faut l’accord de votre bailleur avant de sous-louer.
Déclarer le logement et afficher son numéro
Tout meublé de tourisme doit être déclaré pour obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro figure sur chaque annonce et dans les contrats de location ; une modification de la déclaration impose d’en demander un nouveau. La location d’une simple chambre dans votre résidence principale n’en a pas besoin.
La fiscalité depuis les revenus de 2025
Les recettes d’une location meublée sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La loi du 19 novembre 2024 a durci le régime simplifié, le micro-BIC, pour les meublés de tourisme :
| Type de location | Plafond du micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
Ces règles valent pour les revenus perçus depuis 2025, déclarés en 2026. Au-delà du plafond, ou sur option, le régime réel s’applique : vous déduisez vos charges réelles, dont les intérêts d’emprunt, et vous pouvez amortir le logement et le mobilier. Le classement en étoiles, facultatif, change donc nettement l’imposition. Notre article sur les revenus fonciers et le crédit traite, lui, de la location nue, dont les règles sont différentes.
Le piège : acheter en comptant sur les nuitées
Le projet le plus fragile est celui qui achète un appartement à Bordeaux pour le louer aux touristes, en comptant sur ces recettes pour rembourser le prêt. Pour une résidence secondaire, la compensation rend l’autorisation hors de portée de la plupart des particuliers. Pour une résidence principale, 90 nuits par an ne font pas une activité. Le modèle qui fonctionnait il y a quelques années ne tient donc plus.
Notre geste : avant l’offre d’achat, nous construisons le plan de financement sur vos revenus et, s’il s’agit d’un investissement, sur un loyer de location classique, à l’année. Des recettes saisonnières que la réglementation ne garantit pas ne doivent pas servir à équilibrer un prêt de vingt ans. Si le logement se loue ensuite quelques semaines en saison, c’est un bonus, pas un pilier.
Ce que cet article ne couvre pas
- Les autres communes de Gironde. Chaque commune fixe ses propres règles, du changement d’usage au nombre de jours. Sur le bassin d’Arcachon ou à Lège-Cap-Ferret, renseignez-vous en mairie.
- La taxe de séjour, dont les tarifs sont votés localement et que les plateformes collectent souvent à votre place.
- Votre situation fiscale : le choix entre micro-BIC et régime réel se calcule avec vos chiffres, idéalement avec un expert-comptable.
FAQ : location saisonnière à Bordeaux
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb à Bordeaux ?
90 jours par an depuis le 1er janvier 2026, contre 120 auparavant. Au-delà, il faudrait une autorisation de changement d’usage, avec compensation.
Peut-on louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Bordeaux ?
Seulement avec une autorisation de changement d’usage, assortie depuis 2018 d’une compensation : créer un logement de même surface dans le même secteur, à partir d’un local qui n’est pas un logement.
Quel abattement pour un meublé de tourisme en 2026 ?
Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026 : 30 % jusqu’à 15 000 euros de recettes pour un meublé non classé, 50 % jusqu’à 77 700 euros pour un meublé classé ou une chambre d’hôtes.
La banque tient-elle compte des recettes d’une location saisonnière ?
Chaque banque a sa règle, et la plupart restent prudentes avec des recettes saisonnières, surtout quand elles ne sont pas encore perçues. Nous bâtissons donc le plan de financement sans en dépendre.
Comment cet article a été préparé. Article publié sous la responsabilité de Sylvain Tessier, dirigeant d’Aura Finance, et rédigé avec l’aide d’un outil d’intelligence artificielle à partir des textes cités en sources. Il remplace un ancien guide de 2025, dont les règles bordelaises et fiscales n’étaient plus à jour.
Les 4 sources de cet article
- Location touristique à Bordeaux : le guide pour les propriétaires (Ville de Bordeaux, mis à jour le 18 février 2026)
- Conseil municipal du 8 juillet 2025 : la location saisonnière limitée à 90 jours (Ville de Bordeaux)
- Meublés de tourisme : une fiscalité qui évolue à compter de 2025 (Weblex, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024)
- Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée (Service-Public.fr)
