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Calculez votre capacité d’emprunt immobilier

Combien pouvez-vous emprunter pour votre projet immobilier ? Notre calculatrice prêt immobilier estime votre capacité d’emprunt en quelques secondes. Résultat instantané basé sur vos revenus, charges et le taux d’endettement maximum de 35 %.

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Résultat instantané

Calculez en 10 secondes combien vous pouvez emprunter

Norme HCSF respectée

Endettement max 35 % comme exigé par les banques

Étude courtier gratuite

Votre courtier affine le résultat et négocie le meilleur taux

Simulateur capacité d’emprunt

Vos revenus

Emprunteur 1

Emprunteur 2

Autres revenus (locatifs, pensions)

Vos charges

Crédits en cours

Pensions versées

Votre prêt

Durée du prêt

20 ans

Taux (%)

Apport (€)

Assurance

Âge

Taux assurance (%)

Taux pré-rempli selon les taux du moment · 35 % HCSF

Résultat de votre simulation

Vous pouvez emprunter jusqu’à

Mensualité hors assur.

Assurance / mois

Mensualité totale

Budget total

Endettement

Coût total crédit

✅ Simulation terminée. Ce résultat est une estimation basée sur les taux du moment. Votre courtier peut affiner ce montant en tenant compte de votre profil complet (stabilité professionnelle, gestion de comptes, épargne résiduelle) et négocier un meilleur taux auprès de 30+ banques.

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Simulation indicative, non contractuelle. Seul un courtier inscrit à l’ORIAS peut déterminer les conditions de financement adaptées à votre situation. Mentions légales

Quel emprunteur êtes-vous ? Trouvez votre profil

Votre capacité d’emprunt dépend de votre situation. Identifiez votre profil ci-dessous et accédez directement aux informations de financement adaptées à votre projet immobilier.

Primo-accédant

Premier achat ? Votre capacité d’emprunt peut être optimisée avec le PTZ et les aides. Découvrir le financement résidence principale →

Investisseur locatif

Vos revenus locatifs sont pris en compte (70-80 %) dans le calcul de votre capacité. Voir investissement locatif →

Changement de logement

Déjà propriétaire et vous changez ? Le prêt relais permet d’acheter avant de vendre. Découvrir le prêt relais →

Divorce ou succession

Rachat de soulte : votre capacité d’emprunt doit couvrir la soulte + le capital restant dû. Voir le rachat de soulte →

Rénovation / travaux

Financez vos travaux avec un prêt intégré ou un crédit conso. Votre capacité inclut cette enveloppe. Voir le prêt travaux →

Stratégie patrimoniale

Le prêt in fine permet d’emprunter le capital sans le rembourser mensuellement. Capacité calculée différemment. Voir le prêt in fine →

Résidence secondaire

Votre capacité d’emprunt tient compte de l’endettement total (résidence principale + secondaire). Voir résidence secondaire →

Optimiser l’assurance

L’assurance emprunteur pèse sur votre mensualité. En délégation, vous libérez de la capacité. Voir l’assurance emprunteur →

Calcul capacité d’emprunt

Comment fonctionne le calcul de votre capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque pour votre projet immobilier. Le calcul repose sur une formule encadrée par la loi (norme HCSF) :

Mensualité max = Revenus nets × 35 % – Charges

Les banques prennent en compte vos revenus nets mensuels (salaires, primes régulières, revenus locatifs à 70-80 %), déduisent vos charges fixes (crédits en cours, pensions), puis appliquent le plafond de 35 % d’endettement. Le résultat dépend aussi de la durée du prêt (15, 20 ou 25 ans) et du taux d’intérêt négocié par votre courtier.

Exemple type

3 500 € de revenus

Pas de crédit en cours
Durée 20 ans · Taux 3,15 %

Mensualité max

1 225 €/mois

Capacité d’emprunt

≈ 215 000 €

SOMMAIRE

Définition Comment calculer Critères des banques Prêts qui boostent Augmenter sa capacité Exemple bordelais

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt représente le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter pour un achat immobilier. Elle dépend de vos revenus, de vos charges et du taux d’endettement autorisé (35 % maximum depuis les normes HCSF). Concrètement, c’est le plafond de votre crédit immobilier.

Attention à ne pas confondre capacité d’emprunt et capacité d’achat. La capacité d’achat, c’est votre budget total : le montant empruntable + votre apport personnel – les frais (notaire, garantie). Sur le marché bordelais, où les prix au m² varient de 3 500 € à 6 000 € selon les quartiers, connaître votre capacité précise est le premier pas pour cibler les biens accessibles.

Capacité d’emprunt vs capacité d’achat

Un couple avec 4 000 € de revenus nets peut emprunter environ 245 000 € sur 25 ans. Avec un apport de 30 000 €, leur capacité d’achat atteint 275 000 € — mais il faut encore retrancher 8 à 10 % de frais de notaire dans l’ancien. Résultat : un budget net d’environ 250 000 € pour le bien lui-même.

Comment calculer votre capacité d’emprunt à Bordeaux

Le calcul repose sur une formule encadrée par la loi (norme HCSF entrée en vigueur en 2022) :

Mensualité max = (Revenus nets × 35 %) – Charges fixes

Les revenus pris en compte par les banques à Bordeaux :

Salaires nets mensuels (avant impôt sur le revenu) — c’est la base du calcul pour les emprunteurs en CDI
Primes récurrentes (13ème mois, primes trimestrielles) — intégrées si elles figurent sur le contrat de travail
Revenus locatifs — retenus à 70-80 % pour tenir compte de la vacance et des charges. Utile si vous possédez déjà un investissement locatif
Pensions reçues (alimentaires, handicap, retraite) — sous réserve de justificatifs
Revenus indépendants (TNS, professions libérales) — lissés sur les 3 derniers bilans comptables. Certaines banques bordelaises sont plus souples que d’autres sur ce point

Les charges retenues dans le calcul :

Mensualités de crédits en cours (consommation, auto, regroupement possible)
Pensions alimentaires versées
Loyer actuel : souvent remplacé par la future mensualité dans le calcul (le « saut de charge »)

Les banques ne comptent généralement pas les factures courantes (électricité, téléphone, assurances habitation) ni les impôts dans les charges retenues pour le calcul d’endettement.

Les critères examinés par les banques bordelaises

Au-delà de la formule de calcul, les banques analysent votre dossier dans sa globalité. Voici ce que regardent les établissements avec lesquels nous travaillons à Bordeaux :

Critère	Ce que la banque vérifie	Impact sur la capacité
Taux d’endettement	Mensualités / revenus ≤ 35 %	Déterminant — c’est le plafond légal
Reste à vivre	Revenus – toutes charges (crédits + vie courante)	Minimum 800-1 200 € selon les banques
Stabilité professionnelle	CDI confirmé, fonctionnaire, TNS 3+ ans	CDI sans période d’essai = accès facilité
Apport personnel	10 à 20 % du prix du bien recommandé	Améliore le taux, pas la capacité directement
Épargne résiduelle	Épargne restante après l’opération	2 à 3 mois de charges minimum
Gestion de comptes	Pas de découvert récurrent, pas d’incidents	Peut entraîner un refus même avec un bon endettement
Saut de charge	Différence entre loyer actuel et future mensualité	Un saut modéré rassure la banque

Chaque banque pondère ces critères différemment. C’est là que l’intervention d’un courtier fait la différence : nous savons quelle banque à Bordeaux accepte les profils atypiques (CDD renouvelé, indépendant récent, faible apport) et laquelle offre le meilleur taux pour les dossiers classiques.

Quels prêts augmentent votre capacité d’emprunt

Certains dispositifs de financement viennent s’ajouter à votre crédit immobilier principal et peuvent significativement augmenter votre budget d’achat à Bordeaux :

PTZ (Prêt à Taux Zéro) : jusqu’à 50 % du prix en zone A (Bordeaux Métropole). Pas de mensualité pendant la phase de différé — votre endettement baisse et votre capacité augmente. Réservé aux primo-accédants
Prêt Action Logement : jusqu’à 40 000 € à 1 % pour les salariés du privé. Il complète votre prêt principal sans grever votre endettement
Prêt Accession Sociale (PAS) : accordé sous conditions de ressources, il ouvre droit à l’APL accession et à des frais de garantie réduits
Prêt conventionné : pas de conditions de ressources, il peut être complémentaire au prêt classique
Prêt in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital est remboursé à l’échéance. Idéal pour un investissement patrimonial

Le PTZ à Bordeaux en 2026

Bordeaux Métropole est classée en zone A. Le PTZ finance jusqu’à 50 % du prix pour un logement neuf (40 % dans l’ancien avec travaux). Pour un bien à 280 000 €, le PTZ peut atteindre 140 000 € — sans intérêt. Combiné à un crédit classique et à votre apport, il peut vous permettre d’acheter un T3 bien placé dans la métropole.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt à Bordeaux

Plusieurs leviers concrets permettent de gagner des milliers d’euros de capacité d’emprunt. Les voici, du plus rapide au plus stratégique :

Soldez vos crédits conso : un crédit auto de 250 €/mois, c’est environ 43 000 € de capacité en moins sur 20 ans. Si possible, remboursez-le avant votre demande. Ou envisagez un rachat de crédits pour baisser vos mensualités
Augmentez votre apport : PEL, livrets, donation familiale, vente d’un véhicule. L’apport ne change pas la capacité d’emprunt, mais il augmente le budget total et rassure la banque
Allongez la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de 15 à 20 %. Le coût total augmente aussi, mais la mensualité baisse
Optimisez l’assurance emprunteur : en délégation d’assurance, vous réduisez le coût mensuel et libérez de la capacité d’endettement
Empruntez à deux : les revenus cumulés augmentent mécaniquement la mensualité maximale et donc le montant empruntable

Exemple concret : couple primo-accédant à Bordeaux

Voici un cas réel (anonymisé) traité par notre agence de courtage à Bordeaux :

	Détail
Profil	Couple, 32 et 34 ans, 2 CDI, pas d’enfant
Revenus	Emprunteur 1 : 2 800 € net — Emprunteur 2 : 2 200 € net — Total : 5 000 €
Charges	Crédit auto : 180 €/mois (soldé avant la demande)
Apport	25 000 € (épargne PEL + livrets)
Durée	25 ans
Taux négocié	3,10 % + assurance 0,18 %
Capacité d’emprunt	300 000 €
Budget total	325 000 € (emprunt + apport)
Bien acheté	T3 de 68 m², quartier Saint-Michel — 298 000 € + frais

Ce couple a pu acheter un appartement en plein cœur de Bordeaux grâce à trois leviers : le remboursement du crédit auto avant la demande (+31 000 € de capacité), la négociation du taux par notre courtier (–0,25 point vs l’offre de leur banque), et une assurance en délégation (–120 €/mois par rapport à l’offre groupe).

Chaque projet est unique. Demandez votre étude gratuite pour connaître votre capacité réelle et les leviers d’optimisation adaptés à votre situation.

Capacité d’emprunt : vos questions

Quelle est la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat ?

La capacité d’emprunt est le montant maximum que la banque accepte de vous prêter. La capacité d’achat est votre budget total : montant empruntable + apport personnel – frais (notaire, garantie). Par exemple, si vous pouvez emprunter 220 000 € et disposez de 30 000 € d’apport, votre budget d’achat est de 250 000 € (avant frais de notaire).

Quel taux d’endettement maximum pour emprunter ?

Le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % de vos revenus nets par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Vos mensualités totales (tous crédits confondus, y compris l’assurance emprunteur) ne peuvent pas dépasser ce seuil. Notre simulateur intègre cette norme. Certaines banques à Bordeaux acceptent un léger dépassement pour les hauts revenus avec un reste à vivre confortable.

Quels revenus sont pris en compte dans le calcul ?

Les banques retiennent vos revenus nets avant impôt : salaires nets (CDI confirmé), primes contractuelles (13ème mois), revenus locatifs (pris à 70-80 %), pensions alimentaires et d’invalidité. Les revenus variables (intérim, CDD) sont parfois lissés sur 3 ans. Les TNS doivent fournir 3 bilans. Votre courtier à Bordeaux connaît les subtilitiés de chaque banque partenaire.

L’apport personnel change-t-il ma capacité d’emprunt ?

L’apport ne modifie pas directement votre capacité d’emprunt (qui dépend des revenus et charges), mais il augmente votre budget total. Un apport de 30 000 € + 215 000 € empruntables = 245 000 € de budget avant frais. L’apport améliore aussi les conditions : taux plus bas, meilleur dossier, accès à davantage de banques partenaires.

Quels documents fournir pour calculer ma capacité réelle ?

Pour que nos courtiers affinent votre capacité d’emprunt réelle, préparez : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, 3 derniers relevés bancaires, justificatifs de crédits en cours et tableaux d’amortissement. Pour les indépendants : 3 derniers bilans et avis d’imposition. L’étude est gratuite et sans engagement.

Le simulateur en ligne est-il fiable ?

Notre calculatrice prêt immobilier donne un ordre de grandeur fiable basé sur la norme HCSF (35 %) et le taux du moment (chargé automatiquement). Mais votre capacité réelle dépend aussi de critères non simulables : gestion de comptes, ancienneté professionnelle, épargne résiduelle, politique de la banque. Seul un courtier peut déterminer précisément ce que chaque banque vous accordera.

Un simulateur ne remplace pas un courtier

Nos courtiers affinent votre capacité réelle et négocient le meilleur taux auprès de 30+ banques.

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