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Calculez votre capacité d’emprunt immobilier
Combien pouvez-vous emprunter pour votre projet immobilier ? Notre calculatrice prêt immobilier estime votre capacité d’emprunt en quelques secondes. Résultat instantané basé sur vos revenus, charges et le taux d’endettement maximum de 35 %.
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✅ Simulation terminée. Ce résultat est une estimation basée sur les taux du moment. Votre courtier peut affiner ce montant en tenant compte de votre profil complet (stabilité professionnelle, gestion de comptes, épargne résiduelle) et négocier un meilleur taux auprès de 30+ banques.
Simulation indicative, non contractuelle. Seul un courtier inscrit à l’ORIAS peut déterminer les conditions de financement adaptées à votre situation. Mentions légales
Quel emprunteur êtes-vous ? Trouvez votre profil
Votre capacité d’emprunt dépend de votre situation. Identifiez votre profil ci-dessous et accédez directement aux informations de financement adaptées à votre projet immobilier.
Primo-accédant
Premier achat ? Votre capacité d’emprunt peut être optimisée avec le PTZ et les aides. Découvrir le financement résidence principale →
Investisseur locatif
Vos revenus locatifs sont pris en compte (70-80 %) dans le calcul de votre capacité. Voir investissement locatif →
Changement de logement
Déjà propriétaire et vous changez ? Le prêt relais permet d’acheter avant de vendre. Découvrir le prêt relais →
Divorce ou succession
Rachat de soulte : votre capacité d’emprunt doit couvrir la soulte + le capital restant dû. Voir le rachat de soulte →
Rénovation / travaux
Financez vos travaux avec un prêt intégré ou un crédit conso. Votre capacité inclut cette enveloppe. Voir le prêt travaux →
Stratégie patrimoniale
Le prêt in fine permet d’emprunter le capital sans le rembourser mensuellement. Capacité calculée différemment. Voir le prêt in fine →
Résidence secondaire
Votre capacité d’emprunt tient compte de l’endettement total (résidence principale + secondaire). Voir résidence secondaire →
Optimiser l’assurance
L’assurance emprunteur pèse sur votre mensualité. En délégation, vous libérez de la capacité. Voir l’assurance emprunteur →
Calcul capacité d’emprunt
Comment fonctionne le calcul de votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque pour votre projet immobilier. Le calcul repose sur une formule encadrée par la loi (norme HCSF) :
Mensualité max = Revenus nets × 35 % – Charges
Les banques prennent en compte vos revenus nets mensuels (salaires, primes régulières, revenus locatifs à 70-80 %), déduisent vos charges fixes (crédits en cours, pensions), puis appliquent le plafond de 35 % d’endettement. Le résultat dépend aussi de la durée du prêt (15, 20 ou 25 ans) et du taux d’intérêt négocié par votre courtier.
Exemple type
3 500 € de revenus
Pas de crédit en cours
Durée 20 ans · Taux 3,15 %
Mensualité max
1 225 €/mois
Capacité d’emprunt
≈ 215 000 €
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt immobilier ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter pour un achat immobilier. Elle dépend de vos revenus, de vos charges et du taux d’endettement autorisé (35 % maximum depuis les normes HCSF). Concrètement, c’est le plafond de votre crédit immobilier.
Attention à ne pas confondre capacité d’emprunt et capacité d’achat. La capacité d’achat, c’est votre budget total : le montant empruntable + votre apport personnel – les frais (notaire, garantie). Sur le marché bordelais, où les prix au m² varient de 3 500 € à 6 000 € selon les quartiers, connaître votre capacité précise est le premier pas pour cibler les biens accessibles.
Capacité d’emprunt vs capacité d’achat
Un couple avec 4 000 € de revenus nets peut emprunter environ 245 000 € sur 25 ans. Avec un apport de 30 000 €, leur capacité d’achat atteint 275 000 € — mais il faut encore retrancher 8 à 10 % de frais de notaire dans l’ancien. Résultat : un budget net d’environ 250 000 € pour le bien lui-même.
Comment calculer votre capacité d’emprunt à Bordeaux
Le calcul repose sur une formule encadrée par la loi (norme HCSF entrée en vigueur en 2022) :
Mensualité max = (Revenus nets × 35 %) – Charges fixes
Les revenus pris en compte par les banques à Bordeaux :
- Salaires nets mensuels (avant impôt sur le revenu) — c’est la base du calcul pour les emprunteurs en CDI
- Primes récurrentes (13ème mois, primes trimestrielles) — intégrées si elles figurent sur le contrat de travail
- Revenus locatifs — retenus à 70-80 % pour tenir compte de la vacance et des charges. Utile si vous possédez déjà un investissement locatif
- Pensions reçues (alimentaires, handicap, retraite) — sous réserve de justificatifs
- Revenus indépendants (TNS, professions libérales) — lissés sur les 3 derniers bilans comptables. Certaines banques bordelaises sont plus souples que d’autres sur ce point
Les charges retenues dans le calcul :
- Mensualités de crédits en cours (consommation, auto, regroupement possible)
- Pensions alimentaires versées
- Loyer actuel : souvent remplacé par la future mensualité dans le calcul (le « saut de charge »)
Les banques ne comptent généralement pas les factures courantes (électricité, téléphone, assurances habitation) ni les impôts dans les charges retenues pour le calcul d’endettement.
Les critères examinés par les banques bordelaises
Au-delà de la formule de calcul, les banques analysent votre dossier dans sa globalité. Voici ce que regardent les établissements avec lesquels nous travaillons à Bordeaux :
Chaque banque pondère ces critères différemment. C’est là que l’intervention d’un courtier fait la différence : nous savons quelle banque à Bordeaux accepte les profils atypiques (CDD renouvelé, indépendant récent, faible apport) et laquelle offre le meilleur taux pour les dossiers classiques.
Quels prêts augmentent votre capacité d’emprunt
Certains dispositifs de financement viennent s’ajouter à votre crédit immobilier principal et peuvent significativement augmenter votre budget d’achat à Bordeaux :
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) : jusqu’à 50 % du prix en zone A (Bordeaux Métropole). Pas de mensualité pendant la phase de différé — votre endettement baisse et votre capacité augmente. Réservé aux primo-accédants
- Prêt Action Logement : jusqu’à 40 000 € à 1 % pour les salariés du privé. Il complète votre prêt principal sans grever votre endettement
- Prêt Accession Sociale (PAS) : accordé sous conditions de ressources, il ouvre droit à l’APL accession et à des frais de garantie réduits
- Prêt conventionné : pas de conditions de ressources, il peut être complémentaire au prêt classique
- Prêt in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital est remboursé à l’échéance. Idéal pour un investissement patrimonial
Le PTZ à Bordeaux en 2026
Bordeaux Métropole est classée en zone A. Le PTZ finance jusqu’à 50 % du prix pour un logement neuf (40 % dans l’ancien avec travaux). Pour un bien à 280 000 €, le PTZ peut atteindre 140 000 € — sans intérêt. Combiné à un crédit classique et à votre apport, il peut vous permettre d’acheter un T3 bien placé dans la métropole.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt à Bordeaux
Plusieurs leviers concrets permettent de gagner des milliers d’euros de capacité d’emprunt. Les voici, du plus rapide au plus stratégique :
- Soldez vos crédits conso : un crédit auto de 250 €/mois, c’est environ 43 000 € de capacité en moins sur 20 ans. Si possible, remboursez-le avant votre demande. Ou envisagez un rachat de crédits pour baisser vos mensualités
- Augmentez votre apport : PEL, livrets, donation familiale, vente d’un véhicule. L’apport ne change pas la capacité d’emprunt, mais il augmente le budget total et rassure la banque
- Allongez la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité de 15 à 20 %. Le coût total augmente aussi, mais la mensualité baisse
- Optimisez l’assurance emprunteur : en délégation d’assurance, vous réduisez le coût mensuel et libérez de la capacité d’endettement
- Empruntez à deux : les revenus cumulés augmentent mécaniquement la mensualité maximale et donc le montant empruntable
Exemple concret : couple primo-accédant à Bordeaux
Voici un cas réel (anonymisé) traité par notre agence de courtage à Bordeaux :
Ce couple a pu acheter un appartement en plein cœur de Bordeaux grâce à trois leviers : le remboursement du crédit auto avant la demande (+31 000 € de capacité), la négociation du taux par notre courtier (–0,25 point vs l’offre de leur banque), et une assurance en délégation (–120 €/mois par rapport à l’offre groupe).
Chaque projet est unique. Demandez votre étude gratuite pour connaître votre capacité réelle et les leviers d’optimisation adaptés à votre situation.
Capacité d’emprunt : vos questions
Quelle est la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat ?
La capacité d’emprunt est le montant maximum que la banque accepte de vous prêter. La capacité d’achat est votre budget total : montant empruntable + apport personnel – frais (notaire, garantie). Par exemple, si vous pouvez emprunter 220 000 € et disposez de 30 000 € d’apport, votre budget d’achat est de 250 000 € (avant frais de notaire).
Quel taux d’endettement maximum pour emprunter ?
Le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % de vos revenus nets par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Vos mensualités totales (tous crédits confondus, y compris l’assurance emprunteur) ne peuvent pas dépasser ce seuil. Notre simulateur intègre cette norme. Certaines banques à Bordeaux acceptent un léger dépassement pour les hauts revenus avec un reste à vivre confortable.
Quels revenus sont pris en compte dans le calcul ?
Les banques retiennent vos revenus nets avant impôt : salaires nets (CDI confirmé), primes contractuelles (13ème mois), revenus locatifs (pris à 70-80 %), pensions alimentaires et d’invalidité. Les revenus variables (intérim, CDD) sont parfois lissés sur 3 ans. Les TNS doivent fournir 3 bilans. Votre courtier à Bordeaux connaît les subtilitiés de chaque banque partenaire.
L’apport personnel change-t-il ma capacité d’emprunt ?
L’apport ne modifie pas directement votre capacité d’emprunt (qui dépend des revenus et charges), mais il augmente votre budget total. Un apport de 30 000 € + 215 000 € empruntables = 245 000 € de budget avant frais. L’apport améliore aussi les conditions : taux plus bas, meilleur dossier, accès à davantage de banques partenaires.
Quels documents fournir pour calculer ma capacité réelle ?
Pour que nos courtiers affinent votre capacité d’emprunt réelle, préparez : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, 3 derniers relevés bancaires, justificatifs de crédits en cours et tableaux d’amortissement. Pour les indépendants : 3 derniers bilans et avis d’imposition. L’étude est gratuite et sans engagement.
Le simulateur en ligne est-il fiable ?
Notre calculatrice prêt immobilier donne un ordre de grandeur fiable basé sur la norme HCSF (35 %) et le taux du moment (chargé automatiquement). Mais votre capacité réelle dépend aussi de critères non simulables : gestion de comptes, ancienneté professionnelle, épargne résiduelle, politique de la banque. Seul un courtier peut déterminer précisément ce que chaque banque vous accordera.
Un simulateur ne remplace pas un courtier
Nos courtiers affinent votre capacité réelle et négocient le meilleur taux auprès de 30+ banques.
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