Délai de rétractation après un compromis : les 10 jours de la loi SRU

Par Sylvain Tessier
— PDG, Courtier IOBSP

Aura Finance, Lormont (Gironde) · Cabinet inscrit ORIAS n° 10054983

Vous venez de signer un compromis de vente. Pendant dix jours, la loi vous laisse revenir sur votre engagement, sans motif et sans frais. On l’appelle souvent le délai SRU, du nom de la loi Solidarité et renouvellement urbains de 2000 qui l’a créé ; la loi Macron de 2015 l’a porté de sept à dix jours. Encore faut-il savoir quand il commence, quand il finit, et ce qu’il ne protège pas.

Cet article dit ce que prévoit le texte et comment compter les jours. Il décrit aussi la confusion que nous voyons le plus souvent chez les acheteurs : croire que ces dix jours servent à obtenir le prêt.

Qui est protégé, et pour quels contrats

Le texte vise « l’acquéreur non professionnel » d’un immeuble à usage d’habitation. Concrètement, un particulier qui achète sa résidence principale, une résidence secondaire ou un logement à louer. Le même délai s’applique aussi :

• à l’achat d’un logement à construire (VEFA), où il porte sur le contrat de réservation ;
• au contrat de construction d’une maison individuelle ;
• à la souscription de parts donnant droit à un logement, et à la location-accession.

En revanche, le vendeur ne dispose d’aucun délai : il est engagé dès qu’il signe. Le texte ne vise pas non plus l’achat d’un terrain à bâtir seul, ni celui d’un local professionnel.

Quand la vente commence par un compromis ou une promesse, le délai joue une seule fois, sur cet avant-contrat. Vous ne le retrouvez donc pas à la signature de l’acte définitif. Si, au contraire, vous signez directement l’acte chez le notaire sans avant-contrat, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception du projet d’acte, et l’acte ne peut pas être signé avant.

Le point de départ : la notification, pas la signature

Le délai ne part pas du jour où vous signez. Il part du lendemain de la notification, c’est-à-dire du jour où le compromis signé vous est présenté. C’est ce que les professionnels appellent la « notification SRU ». La loi admet trois façons de la faire :

• La lettre recommandée avec avis de réception. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre, même si vous ne la retirez à la poste que plus tard.
• La remise en main propre, possible quand la vente passe par un professionnel mandaté, agent immobilier ou notaire. Le délai court à compter du lendemain de la remise, qui doit être attestée par écrit.
• La lettre recommandée électronique. Le délai court à compter du lendemain de la réception du courriel de notification.

L’exemple tranché par la Cour de cassation

Le 19 décembre 2024, la Cour de cassation a rappelé la règle de calcul (troisième chambre civile, n° 23-12.652). Un acquéreur avait reçu la notification le 4 septembre. Le délai courait donc du 5 au 14 septembre à minuit. Sa lettre de rétractation, partie le 15, était hors délai : la vente tenait. La Cour a refusé d’ajouter au délai les jours prévus par le Code de procédure civile, car les deux textes disent la même chose : le jour de la notification ne compte pas.

Si vous achetez à deux

Chaque acquéreur doit être valablement notifié. En 2010, la Cour de cassation a jugé qu’une lettre unique adressée à deux époux ne faisait pas courir le délai quand l’avis de réception ne portait la signature que de l’un d’eux, sauf si celui-ci avait le pouvoir de représenter l’autre. C’est pourquoi les notaires envoient en général une lettre à chacun. Dans l’autre sens, la rétractation d’un seul des acquéreurs suffit à faire tomber la vente.

Le piège : compter sur ces dix jours pour le financement

Nous l’entendons souvent : « on a dix jours pour voir avec la banque ». Or dix jours ne suffisent pas pour obtenir un prêt. L’étude d’un dossier complet, la décision de la banque, puis l’émission de l’offre demandent plusieurs semaines. Une fois l’offre reçue, vous ne pouvez d’ailleurs l’accepter qu’après un délai de réflexion de dix jours. Et passé le délai de rétractation, vous ne pouvez plus renoncer librement.

Ce qui vous protège d’un refus de prêt, c’est la condition suspensive d’obtention de prêt. Elle est prévue par la loi dès que l’achat est financé, même en partie, par un crédit immobilier. Seule une mention écrite de votre main, déclarant que vous achetez sans prêt, permet d’y renoncer. Sa durée ne peut pas être inférieure à un mois ; en pratique, elle est souvent de 45 à 60 jours. Si le prêt est refusé dans ce cadre, les sommes versées vous sont rendues intégralement.

Cette protection dépend toutefois des chiffres écrits dans le compromis : le montant emprunté, la durée et le taux maximum. La condition est remplie dès qu’une banque vous présente une offre conforme à ces chiffres. Si la condition prévoit un prêt plus faible que celui dont vous avez réellement besoin, une offre de ce montant vous engage, et il vous faudra trouver la différence.

Notre geste est donc simple : avant le compromis, nous chiffrons le financement banque par banque, pour que le montant, la durée et le taux écrits dans l’acte correspondent à ce qu’une banque accordera. Nous vérifions aussi que la durée de la condition laisse le temps d’obtenir une offre. Ensuite, nous suivons chaque jalon jusqu’à la signature chez le notaire. Un avis client le résume ainsi :

« Aura nous à trouvé un super taux bien plus bas que les tendances du marché et aussi une assurance très compétitive et nous a très bien accompagné jusqu’à la signature le jour J chez le notaire relançant chacun des intervenant et veillant à ce que l’on respect tous les jalons. »

J., avis Google, juillet 2026

Pour voir comment s’enchaînent ces étapes, notre guide devenir propriétaire, étape par étape reprend le parcours du compromis jusqu’aux clés.

Comment se rétracter

La rétractation se fait dans les mêmes formes que la notification : une lettre recommandée avec avis de réception, ou un autre moyen qui permet de dater la remise avec la même certitude. Vous n’avez aucun motif à donner. Adressez-la à la personne indiquée dans le compromis, en général le notaire ou l’agent immobilier qui vous l’a notifié.

1. Repérez la date de première présentation sur l’avis de passage ou l’avis de réception, puis comptez dix jours à partir du lendemain.
2. Faites partir la lettre au plus tard le dernier jour, et gardez la preuve de dépôt. Dans l’affaire jugée en 2024, la lettre partie le onzième jour était trop tardive.
3. Indiquez simplement que vous exercez la faculté de rétractation prévue par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, avec les références du compromis.

Pendant le délai, aucun versement ne peut en principe vous être demandé. La loi l’admet seulement quand la vente passe par un professionnel mandaté, et que les fonds sont déposés chez un professionnel qui dispose d’une garantie pour les rembourser. En cas de rétractation, ces sommes vous sont rendues dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (article L271-2 du même code).

Ce que ce délai ne fait pas

• Il ne protège ni le vendeur ni un acheteur professionnel. Une société qui achète dans le cadre de son activité n’en bénéficie pas.
• Il ne se rouvre pas. Une fois les dix jours passés, renoncer à l’achat en dehors des conditions suspensives peut vous coûter la somme prévue au contrat, souvent de l’ordre de 10 % du prix.
• Il ne remplace pas une lecture attentive du compromis. Les diagnostics, les travaux votés en copropriété ou les servitudes se vérifient avant de signer, pas pendant les dix jours.
• Cet article décrit la règle générale. Seul votre notaire peut dire comment elle s’applique à votre acte.

FAQ : délai de rétractation et notification SRU

Qu’est-ce que la notification SRU ?

C’est l’envoi du compromis ou de la promesse signée à l’acquéreur, par lettre recommandée, par lettre recommandée électronique ou par remise en main propre attestée. Elle fait partir le délai de rétractation de dix jours, le lendemain de sa première présentation.

Le délai SRU compte-t-il les week-ends ?

Oui, les dix jours sont calendaires. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Que se passe-t-il si je n’ai jamais reçu la notification ?

Le délai ne commence pas. Tant que la notification n’a pas été faite régulièrement, vous gardez la faculté de vous rétracter. Le notaire régularise en vous notifiant l’acte, ce qui fait partir le délai.

L’offre de prêt a-t-elle aussi un délai de dix jours ?

Oui, mais il s’agit d’un délai de réflexion, pas de rétractation : vous ne pouvez accepter l’offre de prêt que dix jours après l’avoir reçue, et la banque doit la maintenir au moins trente jours. Ce délai s’ajoute au calendrier de la condition suspensive.

Comment cet article a été préparé. Article publié sous la responsabilité de Sylvain Tessier, dirigeant d’Aura Finance, et rédigé avec l’aide d’un outil d’intelligence artificielle à partir des textes et décisions cités en sources. Il reprend et remplace deux anciens articles du blog sur le même sujet. L’avis cité est un avis Google public, reproduit sans modification.