Actu Aura
Financer sa résidence secondaire : guide complet 2026
Acquérir une résidence secondaire face au Bassin d’Arcachon, dans le Médoc ou sur la côte
Prêt résidence secondaire
Prêt résidence secondaire en Gironde : votre courtier expert
Bassin d’Arcachon, Cap Ferret, Médoc — la Gironde regorge de cadres de vie exceptionnels. Mais financer une résidence secondaire obéit à des règles spécifiques.
Apport 20 à 30 %, pas de PTZ, surcoût de barème +0,10 à 0,20 pt, durée limitée à 20 ans. Notre équipe connaît les établissements de la place bordelaise qui acceptent les RS et négocie le surcoût pour vous.
Bordeaux, Lormont, Cenon, Floirac ou Visioconférence
Résidence secondaire
Apport 20-30 %
Pas de PTZ
Durée max 20 ans
Étude gratuite
Prêt résidence secondaire : ce qui change par rapport à la RP
Le financement d’une maison de vacances n’est pas un copier-coller de la résidence principale. Les banques appliquent des règles différentes — voici l’essentiel.
RP vs RS
Les établissements considèrent la RS comme moins prioritaire. Conditions plus strictes, apport plus élevé, durée souvent limitée à 20 ans.
Apport 20 à 30 %
Le plancher est généralement à 20 % (vs 10 % pour une RP). Au-delà de 30 %, les conditions s’assouplissent nettement.
Pas de PTZ ni d’aides
Le Prêt à Taux Zéro, l’Action Logement et les aides primo-accédants sont réservés à la résidence principale.
Double charge à gérer
Crédit RP en cours + crédit RS : le plafond HCSF de 35 % s’applique à l’ensemble de vos mensualités.
Surcoût de 0,10-0,20 pt
Le barème RS est légèrement supérieur à celui d’une RP. Un bon apport et un courtier réduisent cet écart.
Location saisonnière
Les loyers estivaux couvrent une partie des charges, mais les établissements n’en tiennent pas compte dans le calcul de votre capacité.
Fiscalité spécifique
Taxe d’habitation maintenue, plus-value imposable, intérêts non déductibles (sauf location). Des paramètres à intégrer.
Courtier spécialisé
On connaît les établissements de la place bordelaise qui acceptent les RS et on négocie le surcoût pour vous.
Prêt résidence secondaire Gironde
Quelles différences entre crédit résidence principale et secondaire ?
Pour une résidence secondaire, les établissements ne jouent pas le même jeu que pour une RP. Ils considèrent ce projet comme moins prioritaire : en cas de difficulté financière, c’est la RS que vous revendrez en premier. Résultat : ils demandent plus de garanties.
Concrètement, les différences se jouent sur l’apport (20-30 % vs 10 % en RP), la durée (souvent plafonnée à 20 ans), le barème (+0,10 à 0,20 point) et l’absence totale d’aides publiques (pas de PTZ, pas d’Action Logement).
Apport recommandé RS
20 à 30 %
du coût total du projet
(bien + notaire + garantie)
Exemple Bassin d’Arcachon
400 000€ → apport 86-129k€
Surcoût barème
+0,10 à 0,20 pt vs RP
Quel projet de résidence secondaire vous correspond ?
Chaque scénario a ses spécificités de financement. On adapte le montage à votre situation précise.
Maison de vacances
Usage personnel exclusif. Le Bassin d’Arcachon, le Médoc ou le littoral atlantique. Pas de revenus locatifs à prévoir — le financement doit tenir sur vos seuls revenus.
Locatif saisonnier
Vous louez quand vous n’y êtes pas. Les loyers estivaux couvrent une partie des charges. Attention : les établissements n’intègrent pas ces revenus dans le calcul.
Bien familial
Maison de famille transmise ou achat pour y regrouper les générations. Parfois financé via SCI familiale pour anticiper la succession.
Future résidence retraite
Vous préparez votre futur logement principal. Certains établissements acceptent de considérer ce projet quasi comme une RP — on les identifie.
Endettement résidence secondaire
Comment calculer l’impact de la double charge sur votre budget ?
C’est le point clé de tout financement RS : votre crédit résidence principale est probablement encore en cours. La règle HCSF plafonne vos remboursements à 35 % de vos revenus nets, tous crédits confondus.
Si votre RP est déjà remboursée, votre capacité est bien plus importante. Sinon, il reste une marge à calculer précisément — c’est ce qu’on fait dès le premier rendez-vous.
Exemple concret
900€/mois
de marge disponible pour la RS
avec 6 000€ de revenus nets
Crédit RP en cours
1 200€/mois
Capacité d’emprunt RS
~170 000€ sur 20 ans
Diagnostic express
Quelle stratégie pour votre résidence secondaire ?
Quel usage prévoyez-vous ?
C’est quoi la location saisonnière ?
Vous louez votre maison de vacances quand vous n’y êtes pas — généralement l’été sur le Bassin d’Arcachon ou le littoral. Les loyers couvrent une partie des charges (taxe foncière, entretien), mais la banque n’en tient pas compte pour calculer votre capacité d’emprunt.
Avez-vous un crédit immobilier en cours ?
Pourquoi c’est important ?
Si vous remboursez encore votre résidence principale, vos mensualités RP + RS ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. C’est la règle du HCSF. Quand la RP est soldée, votre capacité pour la RS est beaucoup plus large.
Quel apport pouvez-vous mobiliser ?
Pourquoi c’est plus élevé que pour une RP ?
Les établissements prennent plus de risques sur une résidence secondaire — c’est le premier bien qu’on revend en cas de difficulté. Ils veulent donc un filet de sécurité plus important. 20 % est le minimum, 30 % vous ouvre les meilleures conditions.
Où se situe votre projet ?
Simulateur
Capacité d’emprunt RS
Revenus nets du foyer
5 000 €/mois
Mensualité crédit RP en cours
1 000 €/mois
Apport disponible
50 000 €
Courtier résidence secondaire Gironde
L’accompagnement Aura Finance pour votre maison de vacances
Financer une résidence secondaire demande un montage rigoureux. On connaît les établissements de la place bordelaise qui acceptent ce type de projet, et on sait négocier le surcoût de barème qui s’applique systématiquement.
L’étude est gratuite et sans engagement. Que votre projet porte sur une villa au Cap Ferret, un appartement à Arcachon ou une maison dans le Médoc, on structure le financement adapté.
1
Faisabilité avec double charge
Calcul précis de votre marge après crédit RP
2
Établissements identifiés
Ceux qui acceptent les RS avec les meilleures conditions
3
Négociation du surcoût
Réduction de l’écart barème RP/RS
4
Assurance emprunteur
Délégation pour réduire le coût total
5
Coordination complète
Notaire, banque, assurance — un interlocuteur unique
Quelles différences entre prêt résidence principale et secondaire ?
Ce n’est pas juste une question de montant. Les établissements traitent la résidence secondaire comme un projet moins essentiel que la RP. En cas de difficulté financière, c’est le premier bien que vous revendrez — et ils le savent.
Pour aller plus loin
Retrouvez toutes les conditions du financement RP sur notre page prêt résidence principale.
Quel apport pour financer une résidence secondaire en Gironde ?
Les établissements de la place bordelaise exigent généralement 20 % du coût global (bien + notaire + garantie) pour une RS. Avec 30 %, vous êtes en position de force et les conditions s’améliorent nettement.
Exemple concret : pour une maison sur le Bassin d’Arcachon achetée 400 000 €, comptez 30 000 € de frais de notaire, soit un projet à 430 000 €. Apport 20 % = 86 000 €. Apport 30 % = 129 000 €.
Certains établissements acceptent 15 % si votre résidence principale est entièrement remboursée. C’est le type de nuance que nos conseillers connaissent.
Impact de l’apport sur le financement RS
Apport > 30 %Meilleures conditions
Apport 20-30 %Conditions standard RS
Apport 15-20 % (RP soldée)Possible selon profil
Apport < 15 %Très difficile
Comment calculer l’impact sur votre endettement ?
Le calcul est direct : vos remboursements RP + RS ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Si vous gagnez 6 000 € à deux et remboursez déjà 1 200 €/mois de RP, il vous reste 900 € de marge pour la RS — soit environ 170 000 € sur 20 ans.
Si votre RP est soldée, vos 2 100 € de capacité sont entièrement disponibles — environ 395 000 € d’emprunt. La différence est énorme.
Simulez votre capacité
Utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt pour un calcul personnalisé.
Résidence secondaire et location saisonnière : ce que disent les banques
Beaucoup de nos clients veulent louer leur bien l’été pour couvrir les charges. Sur le Bassin d’Arcachon ou au Cap Ferret, les loyers estivaux atteignent 1 500 à 3 000 €/semaine en haute saison — c’est tentant.
Mais attention : les établissements ne comptent pas ces revenus saisonniers dans votre capacité d’emprunt. Votre dossier doit tenir sans eux. Une fois le bien acheté, en revanche, ces loyers couvrent souvent la taxe foncière, l’entretien et une partie de la mensualité.
Côté fiscal, les revenus de location meublée relèvent du régime BIC (micro ou réel). Et depuis 2024, les règles se sont durcies en zone tendue : enregistrement obligatoire, durée de location limitée.
Bon à savoir
Si vous envisagez la location saisonnière, découvrez aussi notre page investissement locatif pour comparer les deux approches.
Fiscalité de la résidence secondaire : les points à connaître
La fiscalité d’une RS diffère de celle d’une RP sur plusieurs points :
- Taxe d’habitation maintenue : supprimée pour la RP, elle reste due sur la RS. Certaines communes girondines appliquent même une majoration en zone tendue.
- Plus-value imposable : la revente de votre RS est taxée (exonération après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les PS). La RP est exonérée.
- Intérêts non déductibles : contrairement à un investissement locatif, les intérêts de votre crédit RS ne sont pas déductibles (sauf si vous louez le bien).
- IFI : la RS entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine net dépasse 1,3 M€.
Courtier résidence secondaire en Gironde : l’expertise Aura Finance
On ne va pas se mentir : trouver le bon financement pour une résidence secondaire demande plus de travail qu’une RP. Moins d’établissements y sont ouverts, et ceux qui le sont ont chacun leurs critères. C’est précisément là que notre connaissance du terrain fait la différence.
Nos conseillers à Bordeaux et Lormont traitent régulièrement des dossiers RS sur le Bassin d’Arcachon, le Médoc et le littoral atlantique. On sait quels établissements sont les plus souples, et on négocie le surcoût de barème pour le ramener au minimum.
Découvrez nos agences
Prêt résidence secondaire : vos questions
Quel apport minimum pour acheter une résidence secondaire ?
Les établissements demandent généralement un apport de 20 % du coût total (bien + notaire + garantie). Pour un achat à 300 000 € frais inclus, comptez 60 000 €. Au-delà de 30 %, les conditions de barème s’améliorent nettement. Financer une RS sans apport est quasiment impossible.
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt résidence secondaire ?
Outre l’apport (20-30 %), les établissements vérifient que votre taux d’endettement global reste sous les 35 % (crédit RP + RS). Ils s’assurent aussi que vous disposez d’une épargne résiduelle suffisante pour assumer les charges des deux biens (taxe foncière, entretien, copropriété).
Comment financer une résidence secondaire quand on a déjà un crédit en cours ?
C’est la situation la plus fréquente. La clé, c’est de calculer précisément votre marge restante : revenus nets × 35 % − mensualité RP = mensualité max RS. Par exemple, avec 6 000 € de revenus et 1 200 € de crédit RP, il reste 900 € pour la RS, soit environ 170 000 € sur 20 ans. Un courtier optimise chaque paramètre.
La fiscalité est-elle différente pour une résidence secondaire ?
Oui, sur plusieurs points. La taxe d’habitation est maintenue (supprimée pour la RP). La plus-value est imposable en cas de revente (exonération après 22 ans IR / 30 ans PS). Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles sauf location du bien. Certaines communes girondines appliquent une majoration de taxe d’habitation.
Le barème est-il différent pour une résidence secondaire ?
En règle générale, oui. Les établissements appliquent une surprime de 0,10 à 0,20 point par rapport au barème RP. Avec un apport conséquent (30 %+) et un profil solide (RP remboursée, revenus élevés), un courtier peut réduire voire gommer cet écart.
Peut-on louer sa résidence secondaire en saisonnier ?
Bien sûr. Mais les établissements n’intègrent pas les revenus saisonniers dans le calcul d’endettement. Votre dossier doit tenir sans eux. En revanche, une fois le bien acheté, les loyers estivaux couvrent souvent une bonne partie des charges. Sur le Bassin d’Arcachon, comptez 1 500 à 3 000 €/semaine en haute saison.
Quelle durée maximale pour un prêt résidence secondaire ?
Certains établissements plafonnent à 20 ans pour une RS (vs 25 ans pour une RP). D’autres acceptent 25 ans sous conditions. Un courtier identifie ceux qui offrent la durée la plus longue, ce qui réduit la mensualité et allège l’impact sur votre endettement.
Quels avantages à passer par un courtier pour une RS ?
Le courtier fait la différence à trois niveaux : il identifie les établissements ouverts aux RS (pas tous le sont), il négocie le surcoût de barème qui s’applique systématiquement, et il optimise le montage en intégrant la double charge (RP + RS) pour rester sous le plafond HCSF. Chez Aura Finance, l’étude est gratuite.
Faut-il acheter via une SCI pour sa résidence secondaire ?
La SCI familiale peut avoir du sens pour anticiper la transmission du bien aux enfants. Elle permet de céder des parts progressivement en bénéficiant d’abattements fiscaux. En revanche, le financement en SCI est plus complexe et certains établissements le refusent. Un courtier vous oriente vers la meilleure option selon votre situation patrimoniale.
Combien coûte le service d’un courtier pour une résidence secondaire ?
Chez Aura Finance, l’étude de faisabilité est gratuite et sans engagement. Les honoraires de courtage ne sont dus que si le dossier aboutit à une offre acceptée. Ils sont communiqués dès le premier rendez-vous. Et si on ne fait pas mieux que ce que vous obtiendriez seul, vous ne payez rien.
Vous avez d’autres questions ?
Nos conseillers sont disponibles pour étudier votre projet de résidence secondaire en Gironde.
Actualités & Conseils Immobilier
Retrouvez nos derniers articles pour réussir votre projet immobilier en Gironde.
Actu Aura
Rachat de soulte succession : sortir de l’indivision en Gironde
Hériter d’un bien immobilier en Gironde est rarement une étape simple. Lorsque plusieurs héritiers se
Actu Aura
Apport personnel prêt immobilier 2026 : combien faut-il prévoir à Bordeaux ?
En 2026, le marché immobilier bordelais reste l’un des plus dynamiques de France. Les prix
Prêt à trouver votre maison de vacances ?
Bassin d’Arcachon, Cap Ferret, Médoc — prenez rendez-vous avec un conseiller à Bordeaux, Lormont ou en visioconférence. Étude gratuite et sans engagement.