Prêt familial ou donation : comment vos proches peuvent financer votre apport

Par Sylvain Tessier
· PDG, Courtier IOBSP

Aura Finance, Lormont (Gironde) · Cabinet inscrit ORIAS n° 10054983

Vos parents proposent de vous aider à acheter, mais ils hésitent entre vous prêter l’argent et vous le donner. Pour eux, la différence tient surtout à la confiance et à l’héritage. Pour la banque qui finance votre achat, en revanche, elle change le calcul : un don renforce votre apport, alors qu’un prêt familial remboursé chaque mois devient une dette qui réduit la somme qu’elle peut vous prêter. S’y ajoute une date. La loi exonère les dons d’argent destinés à un logement neuf ou à une rénovation énergétique jusqu’à 100 000 euros par donateur, à condition que vos proches les versent au plus tard le 31 décembre 2026.

Cet article explique d’abord ce que la banque regarde quand l’apport vient de la famille, puis combien vos proches peuvent vous transmettre sans impôt. Il montre enfin ce que nos courtiers font de cette aide, et ce qui relève plutôt du notaire.

Don ou prêt familial : la banque ne les compte pas de la même façon

Un don est un transfert définitif. L’argent devient donc le vôtre, et la banque le traite comme votre épargne : il peut payer l’apport, les frais de notaire, ou rester sur vos comptes après l’achat comme réserve de sécurité.

Un prêt familial, lui, se rembourse. Les notaires recommandent ainsi un écrit qui précise le montant, l’échéance et les modalités de remboursement. Au-delà de 5 000 euros prêtés à une même personne sur une année, il faut également le déclarer à l’administration fiscale, sur le formulaire 2062. Lorsque la banque vous demande la liste de vos dettes, une reconnaissance de dette en fait partie.

Or le plafond de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière porte sur les charges de l’ensemble des emprunts en cours, assurance comprise. Si vous remboursez vos parents pendant que court votre crédit immobilier, la banque ajoute donc ces mensualités au calcul. Autrement dit, chaque euro rendu chaque mois à votre famille est un euro de mensualité que la banque ne peut plus vous accorder.

Dans les dossiers d’Aura Finance, la question se tranche presque toujours de la même manière. Nous avons relu les notes que nos courtiers joignent aux demandes de prêt depuis 2024. Près d’un achat sur cinq s’appuie en partie sur un don de la famille, le plus souvent pour un premier achat. Aucune de ces notes, en revanche, ne mentionne un prêt familial. Les montants vont de quelques milliers d’euros à plus de 100 000 euros, mais la plupart se situent entre 10 000 et 50 000 euros.

Combien vos parents peuvent vous donner sans payer de droits

Selon la Chambre des notaires de la Gironde, trois règles s’additionnent. Les deux premières sont permanentes, tandis que la troisième est temporaire.

Prenons par exemple deux parents de moins de 80 ans qui n’ont rien donné à leur enfant depuis quinze ans. Chacun peut lui transmettre 131 865 euros sans droits, soit 263 730 euros à eux deux. Pour un logement neuf, le dispositif temporaire s’y ajoute, selon les notaires. Les grands-parents disposent également de leurs propres abattements, plus faibles. Le notaire fait le calcul exact, car il dépend des dons que vous avez déjà reçus depuis quinze ans.

Le 31 décembre 2026 : ce que couvre vraiment le don exonéré

La loi de finances du 14 février 2025 a créé ce dispositif. Il exonère les dons d’argent qu’un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent verse à son descendant, ou qu’un oncle ou une tante sans descendant verse à un neveu ou une nièce. Le texte n’impose aucun âge au donateur. À la fin d’octobre 2026, le Parlement n’a voté aucune prolongation : la règle qui compte reste donc celle en vigueur le jour du versement.

Les conditions, cependant, laissent peu de marge :

• l’argent finance l’achat d’un logement neuf ou sur plan (VEFA) qui devient votre résidence principale ;
• ou bien des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, dans la résidence principale dont vous êtes propriétaire ;
• vous l’employez au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le versement ;
• pendant cinq ans, le logement reste votre résidence principale, ou vous le louez comme résidence principale à une personne qui n’appartient pas à votre foyer fiscal ;
• enfin, l’exonération ne vaut que pour la somme réellement employée au projet.

Trois pièges à éviter avant le versement

Le premier piège concerne l’ancien. Un appartement ancien sans travaux de rénovation énergétique n’entre pas dans le dispositif : le don relève alors des abattements classiques.

Le deuxième tient au calendrier. Si vos parents versent l’argent en décembre pour un achat qui se signe au printemps, vous devez l’employer dans les six mois. En VEFA, de plus, le prix se paie par étapes. Quant à la construction d’une maison sur votre terrain, le site officiel service-public ne la cite pas. Dans ce cas, demandez au notaire de confirmer, avant le versement, que l’emploi des fonds tiendra dans le délai. Pour un premier achat dans le neuf, le don peut d’ailleurs compléter un prêt à taux zéro, dont notre article sur le PTZ détaille les conditions.

Le troisième touche à la déclaration. Depuis le 1er janvier 2026, vous déclarez vos dons en ligne sur impots.gouv.fr. Les dons d’argent en famille pour un logement ou des travaux de rénovation énergétique font toutefois exception : ils passent encore par le formulaire papier 2735.

D’où vient cet argent ? La question que la banque posera

Une banque doit connaître l’origine des sommes importantes qu’elle voit arriver sur vos comptes, car la loi lui impose une vigilance contre le blanchiment. Ainsi, un virement de vos parents, daté, du montant porté sur la déclaration de don, se justifie en une pièce. À l’inverse, une somme déposée en espèces, ou arrivée sans explication la semaine de l’offre, ralentit le dossier.

La banque ne s’arrête pas pour autant à la provenance. Elle veut savoir si vous paierez chaque mois. Or un apport donné prouve la générosité de votre famille, pas votre capacité à épargner. C’est pourquoi nos courtiers séparent toujours les deux dans leurs notes : d’un côté l’épargne personnelle des emprunteurs, de l’autre le don de la famille, avec son montant. Lorsqu’il n’y a pas de don, ils l’écrivent aussi, en toutes lettres : « épargne des clients, aucun don ». Cette formule dit à la banque que vous avez constitué votre épargne sur votre salaire, mois après mois.

Ce que fait un courtier d’un don ou d’un prêt familial

Dans les dossiers que nous avons relus, l’aide familiale sert rarement à une seule chose. Trois gestes reviennent notamment.

• Montrer l’épargne propre à côté du don. Lorsque le don est important, le courtier met en avant ce que les emprunteurs mettent eux-mêmes de côté. Par exemple, une note de 2025 souligne que la cliente épargne chaque mois davantage que l’écart entre son loyer actuel et sa future mensualité.
• Garder une réserve après l’achat. Tout le don ne va pas forcément dans l’apport. Dans un dossier de 2024, les emprunteurs ont ainsi gardé une partie du don des parents sur leurs comptes après la signature. Une épargne qui reste rassure en effet la banque autant qu’un apport plus élevé.
• Solder des crédits avant la demande. Dans un dossier de 2026, le don d’un père a permis à l’emprunteur de rembourser deux prêts personnels avant l’envoi en banque. Leurs mensualités ne comptaient donc plus dans le taux d’endettement.

Le courtier ne choisit pas à la place de votre famille entre don et prêt. Cependant, quand il monte le financement de votre résidence principale, il calcule ce que chaque option fait à votre dossier : la mensualité possible avec un prêt familial remboursé chaque mois, avec un prêt dont le remboursement attend la fin de votre crédit, ou avec un don. Notre simulateur de capacité d’emprunt donne d’abord un premier ordre de grandeur. Notre article sur l’apport personnel détaille ensuite ce que les banques attendent selon le projet.

Acheter à deux avec l’argent des parents de l’un

Le don revient à une personne, pas au couple. S’il finance un achat commun, il faut donc le dire dans l’acte de vente, afin qu’il reste protégé en cas de séparation. Pour des concubins, le notaire fixe des parts de propriété qui suivent les apports réels de chacun, frais compris, et mentionne l’origine des fonds. Pour des époux mariés sous le régime de la communauté, une déclaration d’emploi dans l’acte indique que l’argent provient d’une donation personnelle. Entre concubins, enfin, il n’existe aucun abattement : celui qui a reçu le don ne peut pas en reverser une part à l’autre sans payer des droits élevés.

Les limites du don et du prêt familial

• Le courtier n’est ni notaire ni conseiller fiscal. Le montage du don, son calendrier et sa déclaration se décident donc chez le notaire, idéalement avant le compromis.
• Un don est définitif. En principe, il constitue une avance sur la part d’héritage de celui qui le reçoit, et le notaire en tiendra compte au règlement de la succession.
• Le prêt familial n’est pas à proscrire, puisqu’il convient à des parents qui ne veulent pas se dessaisir de leur épargne. Mais sans écrit, les autres héritiers peuvent le faire requalifier en donation au moment de la succession. De plus, s’il se rembourse pendant votre crédit, il pèse sur votre capacité d’emprunt.
• Un don ne compense pas tout. Si vos revenus ne suffisent pas à porter la mensualité, la banque refusera, même avec un apport élevé.

Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier.

FAQ

Mes parents peuvent-ils me donner de l’argent sans passer chez le notaire ?

Oui. Un virement suffit, à condition de déclarer le don à l’administration fiscale : en ligne dans votre espace sur impots.gouv.fr, ou sur le formulaire 2735 pour un don destiné à un logement ou à des travaux de rénovation énergétique. Le don familial de 31 865 euros se déclare dans le mois du versement. Le notaire reste toutefois utile pour vérifier les abattements déjà utilisés et pour protéger le don dans l’acte d’achat.

La banque accepte-t-elle un apport qui vient entièrement d’un don ?

Oui, si vous pouvez en justifier l’origine. Elle regardera aussi votre capacité à épargner sur vos revenus et l’épargne qui vous restera après l’achat. Dans nos dossiers aboutis, près d’un achat sur cinq comporte d’ailleurs un don de la famille.

Un prêt familial compte-t-il dans mon taux d’endettement ?

S’il se rembourse pendant votre crédit immobilier, oui : ses mensualités s’ajoutent à celles de vos autres emprunts et réduisent donc la somme que vous pouvez emprunter. Un courtier peut chiffrer l’écart avec un don avant que votre famille ne se décide.

Le don exonéré de 100 000 euros vaut-il pour un achat dans l’ancien ?

Pas pour le prix d’achat. Seule la part qui finance, dans les six mois, des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans votre résidence principale peut en bénéficier. Pour le reste, ce sont alors les abattements classiques qui s’appliquent.