Diagnostic structurel en Gironde : sécuriser votre achat avant de signer

Par Sylvain Tessier
— PDG, Courtier IOBSP

Aura Finance, Lormont (Gironde) · Cabinet inscrit ORIAS n° 10054983

Une fissure en escalier sur une façade, un procès-verbal d’assemblée qui parle de reprise en sous-œuvre : un doute sur la structure peut bloquer un financement à quelques jours de la signature. En Gironde, où une grande partie des sols sont argileux, la question se pose souvent. Cet article distingue ce que la loi impose de ce qui reste à votre initiative, dit quand faire passer un expert, et ce qu’une banque fait d’un désordre constaté.

Deux « diagnostics structurels » qui n’ont rien à voir

Le terme recouvre deux choses distinctes, et les confondre fait perdre du temps.

• Le diagnostic structurel obligatoire, créé par la loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé et précisé par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025. La commune délimite des secteurs ; dans ces secteurs, les bâtiments d’habitation collectifs de plus de quinze ans doivent faire réaliser un diagnostic de leur structure, renouvelé au moins tous les dix ans. Il concerne l’immeuble et sa copropriété, pas un lot en particulier.
• L’expertise de structure, souvent appelée « expertise fissures », sur une maison ou un appartement. Aucun texte ne l’impose : c’est vous qui la commandez et la payez, à un bureau d’études structure ou à un expert bâtiment indépendant. Elle qualifie un désordre, en cherche l’origine et estime le coût d’une reprise.

Pour savoir si un immeuble est dans un secteur soumis à l’obligation, interrogez le service de l’urbanisme de la mairie et demandez au syndic les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.

Pourquoi la Gironde invite à la vigilance

L’argile se rétracte en période de sécheresse et gonfle quand elle se réhydrate. Une maison posée sur ce sol bouge alors de façon inégale, et des fissures apparaissent. Pour la seule sécheresse de 2022, un premier arrêté a reconnu l’état de catastrophe naturelle dans 235 communes de Gironde, et d’autres ont suivi. Cette reconnaissance porte sur un territoire : elle ne dit rien de la maison que vous visitez.

Pendant les visites, quatre signes doivent vous alerter : des fissures en escalier qui suivent les joints de la maçonnerie, des portes ou des fenêtres qui coincent, un décollement entre la façade et une terrasse ou un garage, et un enduit refait sur un seul pan de mur.

Ce que dit le dossier de vente, et ce qu’il tait

Le dossier de diagnostic technique annexé au compromis renseigne sur des risques précis : amiante, plomb, gaz, électricité, performance énergétique, termites selon les zones. L’état des risques situe aussi la parcelle face aux aléas connus, dont le retrait-gonflement des argiles. En revanche, aucune de ces pièces ne dit si le bâtiment est stable.

En copropriété, l’information existe souvent ailleurs. Lisez les procès-verbaux d’assemblée générale des dernières années, y compris les points reportés sans décision. Cherchez les mots qui signalent un désordre : reprise en sous-œuvre, fissures de façade, tirants, étude de sol, expertise d’assurance en cours, arrêté de mise en sécurité. Un appel de fonds voté pour le gros œuvre pèsera aussi sur votre budget.

Sur une maison de moins de dix ans, demandez enfin l’attestation de garantie décennale du constructeur et l’assurance dommages-ouvrage. Elles vous donnent un recours si un désordre de structure apparaît.

Le piège : faire passer l’expert après la signature

Le scénario est fréquent. L’offre est acceptée, le compromis signé, et l’on prévoit de faire examiner les fissures pendant que le prêt avance. Le temps de trouver un expert et d’obtenir son rapport, le délai de rétractation de dix jours est souvent passé. Si le rapport conclut à une reprise des fondations, vous êtes engagé. Et une fissure visible lors des visites ne pourra pas être invoquée ensuite comme un vice caché.

La parade se joue avant de signer :

1. Faire passer l’expertise avant le compromis, si le vendeur accepte d’ouvrir le bien.
2. À défaut, faire écrire une condition suspensive par votre notaire : absence de désordre structurel grave révélé par une expertise, ou coût des reprises sous un seuil que vous fixez, avec le nom du professionnel et une date limite de remise du rapport.

Une clause ajoutée après la signature ne vaut rien : l’engagement est déjà formé. Pour le calendrier précis des dix jours, voir notre article sur le délai de rétractation après un compromis.

Ce qu’une banque fait d’un désordre structurel

Quand un désordre figure au compromis ou dans ses annexes, la banque ne peut pas l’ignorer. Un rapport d’expertise ne lui suffit pas : elle veut savoir combien coûtera la reprise. Il lui faut donc un devis d’entreprise, idéalement accompagné de l’attestation de garantie décennale qui couvre ces travaux.

Une fois chiffrés, les travaux entrent dans le plan de financement. Le montant emprunté augmente, la mensualité aussi, et votre taux d’endettement se recalcule sur ce total. Un dossier qui passait avant le devis peut alors dépasser le plafond de 35 % appliqué par les banques. Certaines banques, enfin, refusent de financer un bien dont la structure présente un désordre actif non réparé, parce que le logement leur sert de garantie.

Notre geste : déposer un dossier où la question est déjà réglée. Avant de solliciter les banques, nous réunissons le rapport d’expertise, le devis de reprise avec l’attestation décennale de l’entreprise, les justificatifs des travaux déjà faits et, en copropriété, les procès-verbaux d’assemblée. Puis nous choisissons les banques qui financent ce type d’opération. Personne ne peut promettre un accord ; un dossier où les travaux sont chiffrés et intégrés au financement se défend, un dossier où la fissure reste une inconnue, non.

Pour les solutions de financement des travaux eux-mêmes, voir notre guide du prêt travaux.

Les limites de cet article

• Il ne remplace pas un expert. Seul un professionnel qui a vu le bâtiment peut qualifier un désordre et en estimer la reprise.
• Les aides locales changent. La Ville de Bordeaux a financé, jusqu’au 14 décembre 2023, la moitié du diagnostic de structure des immeubles collectifs de son centre historique, dans la limite de 1 000 euros par immeuble. Renseignez-vous en mairie sur ce qui existe aujourd’hui.
• Chaque banque a sa politique face aux reprises de structure ; nous ne pouvons dire laquelle acceptera qu’une fois le dossier chiffré.

FAQ : diagnostic structurel et achat immobilier

Le diagnostic structurel est-il obligatoire pour acheter un appartement ?

Pas en tant que pièce à remettre pour toute vente. L’obligation vise l’immeuble collectif de plus de quinze ans, et seulement dans les secteurs délimités par la commune. Demandez à la mairie si l’adresse est concernée, et au syndic si le diagnostic a été réalisé.

Qui paie l’expertise de structure avant l’achat d’une maison ?

Celui qui la commande, en général l’acheteur. Demandez un devis écrit avant l’intervention et vérifiez l’assurance du professionnel. Rien n’empêche de négocier le partage du coût avec le vendeur.

Une fissure peut-elle faire refuser mon prêt ?

Elle peut le retarder ou le compliquer. Tant que la reprise n’est pas chiffrée, la banque ne peut pas instruire ; une fois le devis produit, le coût des travaux s’ajoute au projet et l’endettement se recalcule. Certaines banques refusent un désordre actif non réparé, d’autres le financent avec les travaux.

Ma commune est reconnue en catastrophe naturelle : qu’est-ce que cela change ?

Rien d’automatique pour le bien que vous visitez. Demandez au vendeur si un sinistre a été déclaré, s’il a été indemnisé et quels travaux ont été faits, factures à l’appui.

Comment cet article a été préparé. Article publié sous la responsabilité de Sylvain Tessier, dirigeant d’Aura Finance, et rédigé avec l’aide d’un outil d’intelligence artificielle à partir des textes cités en sources. Il a été relu, vérifié et raccourci le 3 octobre 2026.