Vous louez un logement vide, ou vous projetez d’en acheter un pour le louer. Deux calculs décident alors de votre projet : ce que la banque retient de vos loyers pour accorder le prêt, et ce que le fisc vous laisse déduire, intérêts compris. Les deux ne comptent pas de la même façon, et les confondre fausse le budget.
Cet article porte sur la location nue, celle des revenus fonciers. La location meublée relève d’autres règles, celles des bénéfices industriels et commerciaux.
Ce que la banque retient de vos loyers
Pour calculer votre taux d’endettement, la banque ajoute à vos revenus une partie seulement des loyers, existants ou à venir. Elle se protège ainsi contre la vacance locative, les impayés et les charges du propriétaire. Votre taux d’effort reste ensuite plafonné à 35 % des revenus, assurance comprise, selon la règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière.
Cette part n’est pas fixée par la loi : chaque banque a sa règle, et elle peut varier selon le bien, le bail ou votre expérience de bailleur. Nos dossiers le montrent. Depuis 2022, 75 de nos dossiers financés intégraient un loyer à venir. Pour les 62 où la part retenue est renseignée de façon exploitable :
| Part du loyer retenue | Dossiers | Loyer mensuel moyen |
|---|---|---|
| 90 % | 25 | 1 337 € |
| 85 % | 5 | 449 € |
| 80 % | 15 | 815 € |
| 70 % | 12 | 688 € |
| 100 % | 3 | 355 € |
Sur un loyer de 1 000 euros, l’écart entre 70 % et 90 % représente 200 euros de revenus mensuels en plus ou en moins dans le calcul. C’est souvent ce qui fait passer un dossier sous la barre des 35 %, ou au-dessus.
Loyers existants et loyer à venir
Un loyer que vous percevez déjà se prouve par le bail et vos dernières déclarations de revenus. Un loyer à venir, celui du bien que vous achetez, se justifie le plus souvent par une estimation d’agence ou de notaire. C’est sur ce second loyer que les banques sont les plus prudentes.
Ce que le fisc vous laisse déduire
Les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes existent.
- Le micro-foncier s’applique d’office si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an. Un abattement forfaitaire de 30 % couvre alors toutes vos charges. Vos intérêts d’emprunt, même élevés, ne sont donc pas déduits en plus.
- Le régime réel s’applique au-delà de 15 000 euros, ou sur option. Vous déduisez alors vos charges réelles, sur le formulaire 2044. L’option est irrévocable pendant trois ans.
Au réel, les frais liés au prêt se déduisent : les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. S’y ajoutent la taxe foncière, l’assurance du propriétaire, les frais de gestion, et les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
Le déficit foncier, et sa limite pour les intérêts
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. La part due aux charges autres que les intérêts s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Cette limite est portée à 21 400 euros pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sur devis accepté depuis le 5 novembre 2022 et payés au plus tard le 31 décembre 2027.
La part due aux intérêts d’emprunt, elle, ne s’impute que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Enfin, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sinon l’avantage est repris.
Le piège : bâtir le projet sur le loyer brut
Le calcul le plus fréquent en premier rendez-vous est celui-ci : « le loyer paie la mensualité, donc l’opération est neutre ». Or la banque ne retient qu’une partie de ce loyer, et le fisc en prélève une autre. Un projet qui s’équilibre sur le loyer brut peut donc dépasser le taux d’endettement admis, puis coûter chaque mois une fois l’impôt payé.
Le second piège est fiscal. Les premières années d’un prêt, les intérêts pèsent le plus lourd dans les échéances. Rester au micro-foncier par simplicité peut alors faire payer plus d’impôt qu’au réel, où ces intérêts se déduisent. L’inverse est vrai pour un bien sans crédit et avec peu de charges.
Notre geste : avant toute offre d’achat, nous calculons le taux d’endettement avec la part de loyer que chaque banque retiendra, et non avec le loyer brut. Nous chiffrons aussi la mensualité nette d’impôt dans les deux régimes, pour que le choix se fasse sur des chiffres. Un avis client le dit avec ses mots :
« Super accompagnement par Aura Finance en la personne de Pierre, autant sur la simulation de financement, de la recherche de crédit et surtout du suivi et explications lors d’un premier investissement. Je recommande fortement ! »
A., avis Google, juin 2025
Pour aller plus loin sur le choix du bien, notre guide de l’investissement locatif à Bordeaux compare les quartiers et leurs rendements.
Ce que cet article ne couvre pas
- La location meublée, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec d’autres règles de déduction et d’amortissement.
- Les dispositifs de réduction d’impôt liés à un achat dans le neuf ou à des travaux, qui obéissent à leurs propres conditions.
- Votre situation fiscale personnelle. Le choix entre micro-foncier et réel se calcule avec vos chiffres ; un expert-comptable ou votre centre des finances publiques peut le confirmer.
- La règle de chaque banque. Nos chiffres montrent ce qui a été retenu dans nos dossiers, pas ce qu’une banque appliquera au vôtre.
FAQ : revenus fonciers et crédit immobilier
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Oui, au régime réel. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % les inclut déjà : vous ne pouvez pas les déduire en plus. Si vos intérêts et vos autres charges dépassent 30 % des loyers, le régime réel est en général plus favorable.
Quelle part de mes loyers la banque prend-elle en compte ?
Elle dépend de la banque. Dans nos dossiers financés depuis 2022, la part retenue d’un loyer à venir allait de 70 à 100 %, le plus souvent 90 %. Le loyer doit être justifié, par un bail ou par une estimation professionnelle.
Un déficit foncier dû aux intérêts réduit-il mon impôt sur le revenu ?
Non. La part du déficit due aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Seules les autres charges s’imputent sur le revenu global, jusqu’à 10 700 euros par an.
Quels prélèvements sociaux sur les revenus fonciers en 2026 ?
17,2 %. La hausse de la CSG votée pour 2026 vise les revenus du capital mobilier, pas les loyers d’une location nue.
Comment cet article a été préparé. Article publié sous la responsabilité de Sylvain Tessier, dirigeant d’Aura Finance, et rédigé avec l’aide d’un outil d’intelligence artificielle à partir des textes cités en sources. Il remplace un ancien guide général de la déclaration d’impôt. Les chiffres du cabinet sont des données issues des dossiers clients accompagnés par Aura Finance, comptées le 3 octobre 2026 sans aucune donnée personnelle. L’avis cité est un avis Google public, reproduit sans modification.
