Combien coûte un courtier immobilier, et ce qu’il vous fait gagner

Par Sylvain Tessier
· PDG, Courtier IOBSP

Aura Finance, Lormont (Gironde) · Cabinet inscrit ORIAS n° 10054983

« C’est gratuit. » « C’est trop cher. » « Il est payé par la banque, donc il travaille pour elle. » Sur le prix d’un courtier en crédit immobilier, on entend tout et son contraire. Les faits sont plus simples. Un courtier peut être payé par vous et par la banque. Les deux rémunérations sont légales, et la loi impose de vous les dire par écrit avant tout travail. Surtout, vous ne payez rien avant d’avoir reçu les fonds de votre prêt.

Cet article dit ce que prévoit la loi, et ce que coûte un courtier dans notre cabinet. Il montre aussi ce que vous achetez avec ces honoraires. Il dit aussi quand un courtier ne vous apporte presque rien.

Deux rémunérations, toutes deux écrites

Un courtier en crédit peut être payé de deux façons, souvent les deux à la fois. Le ministère de l’Économie l’a rappelé en janvier 2024. Les intermédiaires peuvent être rémunérés « par les clients et leurs établissements bancaires ou de paiement partenaires ».

• Les honoraires, payés par vous. Aucun texte ne les plafonne. En revanche, ils doivent être convenus avec vous « par écrit ou sur un autre support durable », avant tout travail. C’est l’article R519-26 du Code monétaire et financier.
• La commission, payée par la banque qui accorde le prêt. Le courtier doit vous dire s’il en perçoit une, et quel en est le montant ou son mode de calcul (articles R519-26 et R519-30). Elle figure aussi dans la fiche européenne d’information remise avant l’offre de prêt.

Une règle domine toutes les autres. L’article L519-6 du Code monétaire et financier interdit de percevoir la moindre somme « avant le versement effectif des fonds prêtés ». Le manquement est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende. Toute publicité d’un intermédiaire en crédit immobilier doit d’ailleurs porter la mention : « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. »

Et le TAEG ?

Les honoraires du courtier entrent dans le taux annuel effectif global (TAEG) à deux conditions. La banque doit les connaître, et ils doivent conditionner l’obtention du crédit. C’est ce que prévoient les articles L314-1 et R314-4 du Code de la consommation. Le point est discuté. Le plus simple est de vérifier la fiche européenne : sa rubrique « Autres composantes du TAEG » dit si les honoraires y figurent. En principe, ces honoraires ne supportent pas de TVA, la négociation de crédits en étant exonérée.

Ce que coûte un courtier chez nous

Aucune source officielle ne publie de moyenne des honoraires de courtage. Les fourchettes qui circulent en ligne viennent des courtiers eux-mêmes. Chez Aura Finance, un prêt immobilier se facture au forfait : 3 000 euros. Le barème est publié dans nos mentions légales :

• prêt immobilier : 1 % du montant du prêt, avec un minimum de 3 000 euros ;
• assurance de prêt : 250 euros par assuré ;
• rachat de crédit, que vous soyez propriétaire ou locataire : au maximum 8 % du montant à financer, sans minimum, et soumis au taux d’usure ;
• pour un prêt immobilier ou un rachat de crédit, ces honoraires ne sont payés qu’après le versement des fonds, comme l’impose la loi.

Pour un prêt de 200 000 euros, 1 % représente 2 000 euros : c’est donc le minimum de 3 000 euros qui s’applique. Le montant de votre dossier figure dans la convention d’honoraires que vous signez au départ, avant tout engagement.

Le piège : comparer le prix du courtier plutôt que le coût du crédit

Les honoraires sont connus d’avance : ils sont écrits dans la convention. Le coût du crédit, lui, varie d’une banque à l’autre : le taux, l’assurance, la garantie, les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé. Sur vingt ans, ces écarts peuvent peser plus que les honoraires, comme le montrent nos dossiers.

Deux constats tirés de nos dossiers :

• Un refus n’est pas une réponse définitive. En 2025, sur 235 dossiers financés par notre cabinet, 51 avaient d’abord été refusés par au moins une banque. Pour 24 d’entre eux, deux banques ou plus avaient dit non.
• Deux accords ne se valent pas. Notre logiciel garde rarement deux offres pour un même dossier : c’est le cas de 11 dossiers entre 2024 et 2026. Sur ceux-là, l’écart médian entre les deux taux accordés était de 0,14 point, soit environ 3 600 euros d’intérêts sur la durée du prêt. Le plus grand écart atteignait 0,45 point. Onze dossiers ne font pas une règle, mais ils donnent un ordre de grandeur.

L’autre piège est de payer trop tôt. En 2023, l’UFC-Que Choisir a relevé des factures de 1 000 à 3 500 euros présentées à des emprunteurs qui n’avaient encore signé aucun prêt. Elles portaient sur un « mandat de conseil » mal expliqué. Hors du conseil dit indépendant, rien n’est dû avant le versement des fonds.

Ce que vous payez : le travail, étape par étape

La loi impose au courtier d’analyser « un nombre suffisant de contrats » pour fonder une analyse objective du marché. Il ne doit vous proposer que ce qui est adapté à vos besoins (article R519-28). Concrètement :

1. Lire votre situation comme une banque la lira : endettement, reste à vivre, épargne, stabilité des revenus, et ce qui fera hésiter un analyste.
2. Choisir les banques qui financent votre type de projet et de profil, plutôt que d’envoyer le dossier partout.
3. Monter un dossier lisible, avec les pièces que chaque banque attend, et un argumentaire écrit sur les points faibles.
4. Négocier ce qui ne se voit pas dans le taux : l’assurance emprunteur, la garantie, les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé, la modularité.
5. Suivre jusqu’au bout : l’offre, le délai de réflexion de dix jours, les relances auprès du notaire et de la banque.

Des clients le disent avec leurs mots :

« Ce qu’ils vous font économiser couvre au minimum ce qu’ils vous coûtent, sans compter le prix de la tranquillité. »

D., avis Google, avril 2025

« Je ne pense vraiment pas que j’aurais pu gérer seule toutes les démarches et je ne regrette absolument pas d’avoir fait appel à Aura finance, cela représente certe un coût, mais il en vaut largement la peine! »

M., avis Google, décembre 2024

Notre page l’équipe Aura Finance présente les courtiers du cabinet et nos agences.

Vérifier un courtier avant de signer

• Son immatriculation à l’ORIAS, le registre public des intermédiaires, consultable sur orias.fr. Les banques doivent elles-mêmes la vérifier.
• Son adhésion à une association professionnelle agréée, obligatoire depuis le 1er avril 2022. Elle contrôle ses conditions d’exercice et propose une médiation.
• Une convention d’honoraires écrite avant tout travail, avec le montant, et la mention de la commission bancaire.
• Le nom des banques avec lesquelles il travaille : la loi l’oblige à vous les donner.
• Aucune demande d’argent avant les fonds. En 2024, l’ACPR et l’AMF classaient les arnaques aux faux courtiers en crédit parmi les principales escroqueries de l’année.

Quand un courtier ne vous apporte presque rien

• Un courtier ne garantit ni le prêt ni le taux. C’est la banque qui évalue votre solvabilité et qui émet l’offre, et vous ne pouvez l’accepter que dix jours après l’avoir reçue.
• Si votre banque vous fait déjà une excellente offre, le courtier vous fera surtout gagner du temps et de la sérénité. Il peut ne rien obtenir de mieux.
• Si votre endettement dépasse largement les règles du marché, aucune démarche ne le fait disparaître : il faut revoir le projet, l’apport ou le calendrier.
• Un courtier payé par une banque ne peut pas se dire « conseiller indépendant » : seul un conseil payé uniquement par l’emprunteur porte ce nom.

Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier.

FAQ sur le prix d’un courtier en crédit immobilier

Un courtier immobilier est-il gratuit ?

Rarement. Selon une étude publiée par l’APIC, association de courtiers, les courtiers français perçoivent le plus souvent deux rémunérations. La banque leur verse une commission, et le client paie des honoraires. L’étude du dossier peut être gratuite. Les honoraires, eux, doivent être fixés par écrit dès le départ, et ne peuvent être payés qu’après le versement des fonds du prêt.

Quand paie-t-on son courtier ?

Jamais avant le versement effectif des fonds prêtés : l’article L519-6 du Code monétaire et financier l’interdit. La seule exception est le conseil dit indépendant, payé uniquement par l’emprunteur, qui doit être présenté comme tel.

Un courtier payé par la banque travaille-t-il pour elle ?

Le courtier agit en vertu d’un mandat de son client, pas d’une banque. La loi l’oblige à comparer un nombre suffisant d’offres, à vous dire avec quelles banques il travaille et combien la banque retenue le rémunère. Vous pouvez donc juger vous-même.

Les honoraires sont-ils inclus dans le TAEG ?

Quand ils conditionnent l’obtention du crédit et que la banque les connaît, oui. Vérifiez la rubrique « Autres composantes du TAEG » de la fiche européenne d’information remise avant l’offre.

Comment cet article a été préparé. Article publié sous la responsabilité de Sylvain Tessier, dirigeant d’Aura Finance, et rédigé avec l’aide d’un outil d’intelligence artificielle à partir des textes officiels cités en sources. Les chiffres du cabinet sont des données issues des dossiers clients accompagnés par Aura Finance, comptées le 30 septembre 2026 sans aucune donnée personnelle. Un courtier du cabinet le relit avant publication. Les avis cités sont des avis Google publics, reproduits sans modification.