Prêt relais : comment il fonctionne, combien il coûte, et que faire si la vente traîne

Par Sylvain Tessier
· PDG, Courtier IOBSP

Aura Finance, Lormont (Gironde) · Cabinet inscrit ORIAS n° 10054983

Vous avez trouvé la maison que vous voulez, mais vous n’avez pas encore vendu l’appartement que vous habitez. Le prêt relais sert justement à ce moment-là : la banque vous avance une partie de la valeur du bien à vendre, puis vous la remboursez au jour de la vente. Sur le papier, tout est donc simple. Dans les faits, pourtant, le relais se joue sur trois chiffres que l’on choisit rarement seul : la valeur retenue pour votre bien, la part que la banque accepte d’avancer, et le temps qu’il faudra pour vendre. Avec une estimation trop optimiste, le relais devient trop gros. Si la vente traîne, en revanche, les intérêts courent.

Cet article explique d’abord comment fonctionne un prêt relais, ensuite ce qu’il coûte réellement et comment la banque le calcule. Il montre enfin ce que font nos courtiers pour qu’il ne devienne pas un piège, à partir des relais que nous avons montés depuis 2023.

Comment fonctionne un prêt relais

La banque prête une somme calculée sur la valeur du logement que vous mettez en vente. Elle en retient d’abord une part, appelée quotité, puis retire ce qui reste dû sur ce logement : le capital restant et, le cas échéant, les pénalités de remboursement anticipé. Selon La finance pour tous, les établissements de crédit avancent le plus souvent entre 60 et 70 % de la valeur, et au plus 80 %.

Un cas que nous voyons souvent montre l’effet du capital restant. Prenons par exemple un bien retenu à 300 000 euros. À 70 %, la banque peut avancer 210 000 euros. Mais s’il reste 190 000 euros à rembourser sur ce bien, pénalités comprises, le relais se limite à 20 000 euros. Autrement dit, quand le crédit en cours pèse encore lourd, le relais fond.

Le relais prend par ailleurs deux formes. Il s’ajoute le plus souvent à un prêt classique, qui finance le reste du nouvel achat : c’est le cas de la quasi-totalité des relais que nous avons montés. Il peut aussi suffire seul, lorsque le nouveau logement coûte autant ou moins que l’ancien : on parle alors de relais « sec ». Toutefois, les banquiers emploient ce mot dans un sens plus large, si bien qu’il vaut mieux vous faire préciser ce qu’il recouvre dans votre offre.

Combien coûte un prêt relais par mois

Dans la formule la plus courante, la franchise totale, vous ne réglez chaque mois que la cotisation d’assurance. Les intérêts s’accumulent alors, et vous les payez à la vente, avec le capital. Environ quatre de nos relais sur cinq fonctionnent ainsi. Les autres prévoient une échéance réduite pendant le relais, qui couvre une partie des intérêts.

Le coût réel dépend donc surtout de la durée. Pour estimer ce que coûte chaque mois d’attente, multipliez le montant du relais par son taux, puis divisez par douze. Par exemple, à 3,80 %, un taux de l’ordre de ceux que nous avons obtenus ces dernières années, un relais de 150 000 euros coûte environ 475 euros d’intérêts par mois. S’y ajoutent l’assurance, les frais de dossier et la garantie du prêt.

À plus grande échelle, un relais de 180 000 euros à près de 5 %, comme nous en avons monté en 2023, représente environ 18 000 euros d’intérêts s’il court sur deux ans. Dans ce dossier, le compromis de vente de la maison existait déjà au moment de la demande, ce qui rendait la sortie prévisible.

Pour le reste du financement, notre simulateur de capacité d’emprunt donne un premier ordre de grandeur.

Le relais compte-t-il dans votre taux d’endettement ?

Les banques limitent la mensualité à 35 % de vos revenus, assurance comprise, sur décision du Haut Conseil de stabilité financière. Le capital d’un relais n’entrait déjà pas dans ce calcul. Depuis le 1er janvier 2024, ses intérêts en sortent également, à une condition : la banque ne doit pas avancer plus de 80 % de la valeur du bien mis en vente. D’ailleurs, aucun des relais que nous avons montés n’a dépassé ce seuil.

Le relais ne supprime pas pour autant toutes les charges. Pendant l’attente, vous pouvez en effet rembourser à la fois l’ancien crédit et le nouveau prêt, et la banque regarde l’endettement de cette période. Dans un dossier de 2025, il dépassait ainsi nettement 35 % pendant la première phase. Le montage prévoyait alors un relais de 12 mois renouvelable une fois, en différé total.

Le vrai piège : la vente qui traîne

Un relais se signe pour une durée fixe. Les trois quarts de nos relais partent sur 24 mois, et les autres le plus souvent sur 12 mois. Or la prolongation n’est pas un droit. La Cour de cassation l’a posé dans une décision commentée par l’ANIL : il n’y a « ni obligation ni usage pour proroger la durée des prêts-relais ». Si vous n’avez pas vendu à l’échéance, il faut donc rembourser. En pratique, cela oblige souvent à baisser le prix, ou bien à refinancer le solde par un prêt classique si vos revenus le permettent.

D’où l’importance de la valeur retenue au départ. Elle fixe en effet le montant du relais, et c’est elle qu’il faudra atteindre pour rembourser. Ainsi, une estimation flatteuse d’agence produit un relais trop gros, puis une vente difficile.

Ce que fait un courtier sur un prêt relais

Les notes que nos courtiers joignent aux demandes de relais reprennent presque toujours les mêmes gestes.

• Documenter le bien à vendre. Le courtier joint souvent le mandat de vente et son prix au dossier. Un compromis déjà signé, ou en cours, sécurise par ailleurs la sortie.
• Retenir une valeur prudente. Dans un dossier de 2026, la note précise ainsi que la valeur retenue est volontairement prudente, inférieure aux estimations et aux mandats en cours.
• Calculer ce qui restera dû au jour de la vente. Le courtier chiffre le capital restant et les pénalités de remboursement anticipé à la date prévue, afin que le relais rembourse vraiment tout.
• Négocier la part avancée. Elle varie d’une banque à l’autre. Selon nos notes internes, certains établissements mutualistes avancent 70 % de la valeur sur 24 mois au plus. À l’inverse, une banque nationale retient 60 % de la valeur moins le capital restant, si bien que le relais devient nul quand le crédit en cours reste élevé. Un prêteur spécialisé propose enfin un relais sec sur cinq ans pour les biens longs à vendre.
• Prévoir le cas de la construction. Plusieurs de nos relais financent un terrain et une maison à construire, avec un différé total pendant le chantier.

Un relais demande aussi de l’explication. Un avis laissé en septembre 2025 le dit :

« Nous avons rencontré Benoît Rey pour notre projet immobilier par l’intermédiaire de notre agent immobilier et nous ne pouvions pas mieux trouver que lui: hyper pro, réactif, humain et pédagogue (pour notre prêt relais). Je recommande fortement Benoît qui sans lui notre projet n’aurait pu aboutir alors un grand merci à vous. » M., septembre 2025, avis Google

Quelle banque, quelle assurance, quelles autres solutions

Il n’existe pas de meilleure banque pour un relais dans l’absolu. En général, le relais accompagne le prêt du nouvel achat, chez le même établissement. On choisit donc la banque qui finance le mieux l’ensemble : la quotité qu’elle accepte, sa durée maximale, son taux et sa souplesse si la vente tarde. L’assurance emprunteur couvre le relais comme les autres prêts, et c’est d’ailleurs elle que vous payez chaque mois en franchise totale. Notre page assurance de prêt explique comment la comparer.

Le relais n’est pas toujours la bonne réponse. Vendre d’abord, quitte à louer quelques mois, supprime en effet le risque. L’achat-revente regroupe quant à lui l’ancien crédit et le nouveau dans un seul prêt. Pour un emprunteur plus âgé ou un bien difficile à vendre, un prêt in fine convient parfois mieux. Enfin, notre page sur l’achat avant la vente présente l’accompagnement du cabinet sur ces montages.

Les limites du prêt relais

• La valeur retenue n’est pas le prix de vente. Nos constats rapportent le relais à la valeur inscrite au dossier, pas au prix finalement obtenu.
• Le coût réel dépend de la date de vente. Vous lirez donc dans l’offre de prêt les conditions d’un remboursement plus tôt que prévu.
• Le courtier ne vend pas votre bien. Il peut retenir une valeur prudente et négocier la durée, mais pas raccourcir le marché.
• Un relais reste un crédit : la banque peut le refuser si vos revenus ne portent pas les deux crédits pendant l’attente.

Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier.

FAQ

Peut-on obtenir un prêt relais sans compromis de vente ?

Oui. La banque s’appuie alors sur une estimation ou sur le mandat de vente. Un compromis signé rend toutefois la sortie plus sûre et facilite l’accord, même s’il n’est pas obligatoire.

Que se passe-t-il si je vends avant la fin du relais ?

Le prix de vente rembourse le relais, et les intérêts s’arrêtent donc avec lui. Votre offre de prêt précise les conditions exactes d’un remboursement anticipé.

Un prêt relais est-il possible pour faire construire ?

Oui. Plusieurs de nos relais financent un terrain et une construction, avec un différé pendant le chantier. La durée doit alors couvrir à la fois le chantier et la vente.