Frais de notaire : ce que vous payez vraiment, et ce que la banque finance

Par Sylvain Tessier
— PDG, Courtier IOBSP

Aura Finance, Lormont (Gironde) · Cabinet inscrit ORIAS n° 10054983

On les appelle « frais de notaire », mais le notaire n’en garde qu’une petite part. Pour un logement ancien, ils représentent 7 à 8 % du prix ; dans le neuf, plutôt 2 à 3 %. Ils posent surtout une question que beaucoup d’acheteurs découvrent tard : qui les paie, votre apport ou votre prêt ?

Cet article détaille ce que contient la note, la calcule pour un achat en Gironde, et montre ce que nos dossiers de 2025 disent du financement de ces frais.

Ce que recouvrent les « frais de notaire »

La somme que vous versez au notaire le jour de l’acte réunit quatre postes, de poids très différents :

• Les droits de mutation, que le notaire encaisse pour le compte du Département, de la commune et de l’État. Dans l’ancien, ils se calculent sur le prix inscrit dans l’acte : une part départementale (5 % en Gironde), une taxe communale de 1,20 %, et des frais d’assiette de 2,37 % de la part départementale.
• Les émoluments du notaire, sa rémunération, fixés par un barème national : 3,870 % jusqu’à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros, 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros, puis 0,799 % au-delà. La TVA à 20 % s’y ajoute.
• La contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, versée à l’État pour la publication de la vente.
• Les débours, c’est-à-dire les sommes que le notaire avance pour vous : documents d’urbanisme, cadastre, état hypothécaire. Ils varient d’un dossier à l’autre.

Le taux qui s’applique est celui en vigueur le jour de la signature de l’acte authentique, pas celui du compromis. Le notaire vous demande une provision avant la signature, puis vous rend l’éventuel trop-perçu une fois les formalités terminées.

Ancien ou neuf : d’où vient l’écart

Dans le neuf, la vente est soumise à la TVA, et les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière beaucoup plus faible. C’est pourquoi les frais tombent à 2 ou 3 % du prix. L’écart ne vient donc pas du notaire, mais de la fiscalité de la vente.

Le calcul pour un achat de 250 000 euros en Gironde

Voici la note, poste par poste, pour un logement ancien acheté 250 000 euros en Gironde. La seconde colonne vaut pour un premier achat de résidence principale, au sens du prêt à taux zéro, que la loi de finances pour 2025 a tenu à l’écart de la hausse.

L’écart entre les deux colonnes, 1 279 euros, ne tient qu’au demi-point de la part départementale. Les conditions de ce régime de premier achat, et ce qu’il change pour l’apport, sont détaillées dans notre article sur les droits de mutation en Gironde pour un premier achat.

Dans nos plans de financement de 2025, ce poste représentait en moyenne 8,1 % du prix, de 6,1 % à 10,2 % selon les dossiers. Le chiffre est un peu plus élevé que le calcul ci-dessus, car le courtier y prévoit les débours et une marge de prudence.

Le piège : découvrir au compromis que l’apport ne suffit pas

Beaucoup d’acheteurs bâtissent leur budget sur le prix affiché. Or les banques demandent en général que l’apport couvre au moins les frais : frais de notaire, garantie du prêt et frais de dossier. Financer au-delà du prix reste possible, mais ce n’est pas la règle, et la réponse dépend du profil : stabilité des revenus, épargne restante, reste à vivre.

Nos dossiers le montrent. Sur 106 achats dans l’ancien signés en 2025, hors prêt relais et rachat de crédit, dont 87 en Gironde :

• dans 40 dossiers, les prêts couvraient à la fois le prix et les frais de notaire ;
• dans 23 dossiers, les prêts couvraient le prix, et l’apport une partie des frais ;
• dans 43 dossiers, l’apport payait les frais et une part du prix.

Autrement dit, les frais ont été entièrement financés par le prêt dans un peu plus d’un dossier sur trois. Les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro, sont comptés dans ces prêts.

Notre geste : chiffrer le plan de financement complet avant le compromis, frais compris, et vérifier banque par banque ce qui sera financé. Si l’apport ne couvre pas les frais, c’est avant de signer qu’il faut le savoir, pas trois jours avant l’acte. Un avis client le dit avec ses mots :

« A l’écoute, explications claires des modalités et de la faisabilité ou non du financement du projet, recherches et réponses rapides de solutions, une réelle expertise professionnelle, un soutien et accompagnement certains. »

E., avis Google, août 2026

Ce qui peut baisser la note, et ce qui ne bouge pas

Les droits de mutation ne se négocient pas : ils dépendent du prix inscrit dans l’acte et des taux votés. Les émoluments suivent le barème national. Trois éléments, en revanche, se règlent au moment du compromis :

• Le mobilier vendu avec le logement. Une cuisine équipée ou des meubles qui restent sur place ne sont pas de l’immobilier. Inscrits à part, sur un inventaire chiffré et réaliste, ils sortent de la base des droits de mutation. Une valeur gonflée expose en revanche à un redressement fiscal.
• Les honoraires d’agence. Quand le mandat les met à la charge de l’acquéreur, ils se paient à part du prix et ne supportent pas les droits de mutation.
• Le régime de premier achat. S’il s’agit de votre première propriété et de votre résidence principale, la part départementale reste à 4,5 % au lieu de 5 % en Gironde. Signalez-le au notaire dès le compromis.

Ce que ce calcul ne dit pas

• Les débours ne sont pas inclus. Ils dépendent du bien et des documents à obtenir ; seul le notaire peut les chiffrer.
• Les frais de garantie sont à part. Une caution ou une hypothèque ont leur propre coût, qui s’ajoute à l’apport demandé.
• Les taux peuvent changer. La hausse à 5 % est ouverte jusqu’au 31 mars 2028, et le taux retenu est celui du jour de l’acte.
• Nos chiffres décrivent nos dossiers, pas le marché entier : ils montrent ce qui a été financé, pas ce qu’une banque accordera à votre profil.

FAQ : frais de notaire et financement

Combien de frais de notaire pour un achat de 200 000 euros ?

Pour un logement ancien en Gironde, environ 15 230 euros avant débours, soit 7,6 % du prix. Pour un premier achat de résidence principale, environ 14 210 euros, soit 7,1 %. Dans le neuf, la note tombe autour de 2 à 3 % du prix.

La banque peut-elle financer les frais de notaire ?

Oui, mais pas systématiquement. Dans nos dossiers de 2025, les prêts ont couvert le prix et les frais dans un peu plus d’un cas sur trois. La plupart des banques attendent que l’apport couvre au moins les frais, et ne financent au-delà du prix que pour des profils qu’elles jugent solides.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Au moment de la signature de l’acte authentique. Le notaire vous demande de verser une provision avant ce rendez-vous, puis régularise une fois les formalités accomplies.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?

Non. La part départementale des droits de mutation est votée par chaque Département, dans la limite de 5 % jusqu’au 31 mars 2028. Les émoluments du notaire, eux, suivent le même barème partout.

Comment cet article a été préparé. Article publié sous la responsabilité de Sylvain Tessier, dirigeant d’Aura Finance, et rédigé avec l’aide d’un outil d’intelligence artificielle à partir des textes cités en sources. Les chiffres du cabinet sont des données issues des dossiers clients accompagnés par Aura Finance, comptées le 3 octobre 2026 sans aucune donnée personnelle. Le calcul type applique les taux et le barème en vigueur à cette date. L’avis cité est un avis Google public, reproduit sans modification.