Droits de mutation en Gironde en 2026 : ce qui change pour votre premier achat

Par Sylvain Tessier
— PDG, Courtier IOBSP

Aura Finance, Lormont (Gironde) · Cabinet inscrit ORIAS n° 10054983

Depuis le printemps 2025, les départements peuvent monter le taux des droits de mutation jusqu’à 5 %, et la Gironde figure à ce niveau dans le barème officiel au 1er février 2026. Si vous achetez votre premier logement à Bordeaux, à Lormont ou dans le Libournais, la loi vous met à l’abri de cette hausse, à une condition. Voici ce que cela change sur l’apport que la banque vous demandera, et comment le vérifier avant de signer.

• Le taux voté en Gironde, hors primo-accédant, s’établit à 5,00 % dans le barème officiel au 1er février 2026, dans le cadre d’une hausse exceptionnelle ouverte du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
• Un primo-accédant qui achète sa résidence principale est exclu de cette hausse par la loi : son taux ne peut pas dépasser 4,5 %, à condition que le bien soit sa première propriété et sa résidence principale.
• Le taux qui compte est celui en vigueur à la date de l’acte authentique chez le notaire, pas celle du compromis ni celle de l’offre de prêt.
• Les banques demandent le plus souvent que ces droits soient couverts par l’apport personnel : chaque demi-point de taux en plus est de la trésorerie à trouver, pas du crédit.

Derrière les « frais de notaire », une taxe qui va au Département

Le compromis est signé. Le notaire annonce le montant des « frais de notaire », et vous découvrez un chiffre que rien, dans votre simulation, ne laissait présager. La plus grande partie de cette somme ne reste pas à l’office : elle part au Département et à votre commune.

Ce que vous réglez ce jour-là tient en trois blocs :

• les émoluments du notaire, tarifés par l’État, seule véritable rémunération de l’office ;
• les débours, c’est-à-dire les sommes qu’il a avancées pour votre compte (pièces d’urbanisme, état civil, publication de l’acte) ;
• les droits de mutation à titre onéreux, de très loin le poste le plus lourd.

Ces droits de mutation se calculent sur le prix de vente inscrit dans l’acte, pas sur la valeur estimée du bien, pas sur le montant que vous empruntez. Leur produit va à deux bénéficiaires. La taxe départementale d’abord, qui en représente l’essentiel et alimente le budget du Département. Une taxe additionnelle communale de 1,20 % ensuite, perçue directement par les communes de plus de 5 000 habitants ou classées stations de tourisme, et versée à un fonds départemental pour les autres. L’État y ajoute des frais d’assiette de 2,37 % de la part départementale. Au total, en Gironde, les droits de mutation atteignent 6,32 % du prix hors premier achat.

C’est le conseil départemental qui vote ce taux, dans les limites que lui laisse la loi. Voilà pourquoi la même maison, au même prix, ne coûte pas la même chose en frais de mutation d’un département à l’autre. Reste donc votre vraie question : combien en Gironde, et pour qui ? Le taux voté, la hausse exceptionnelle qui l’accompagne et le régime réservé à un premier achat de résidence principale sont abordés plus loin.

Gironde 2026 : le taux voté et la hausse exceptionnelle jusqu’en 2028

En Gironde, le barème publié par l’administration fiscale au 1er février 2026 affiche un taux de 5,00 %, appliqué depuis le 1er mai 2025, et 4,50 % pour un premier achat de résidence principale, que la loi tient à l’écart de la hausse.

Ce taux n’a rien de national. La loi pose un taux de droit commun, puis laisse chaque conseil départemental le moduler d’une année sur l’autre, entre un plancher et un plafond ordinaire. La loi de finances pour 2025 y a ajouté une hausse exceptionnelle : 0,5 point de plus, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Vingt-sept départements l’ont appliquée dès le 1er avril 2025, puis une quarantaine d’autres au 1er mai, dont la Gironde.

Le taux qui comptera pour vous est celui en vigueur au jour de la signature de l’acte, pas celui du compromis. Deux endroits le portent : le barème des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière publié par l’administration fiscale, mis à jour à chaque nouvelle échéance, et le registre des délibérations du Conseil départemental de la Gironde, consultable en ligne. Demandez aussi à votre notaire le taux départemental retenu sur votre projet d’acte : il l’a sous les yeux avant le rendez‑vous de signature.

Si vous achetez votre première résidence principale, ce barème n’est pas celui qui vous concerne, et le régime prévu pour vous est développé plus loin. Ce qu’un demi‑point de taux déplace réellement dans votre plan de financement est traité plus loin également.

Premier achat de votre résidence principale : ce que la loi vous garantit, et ce que le Département n’a pas confirmé

Première question, et elle arrive toujours en tête : cette hausse exceptionnelle, est-ce qu’elle vous tombe dessus ? Non. Si votre achat constitue une première propriété au sens du prêt à taux zéro et qu’il sert de résidence principale, la loi vous place hors de son champ et plafonne le taux départemental à 4,5 % pour votre acquisition. Le barème girondin évoqué plus haut n’est donc pas le vôtre.

Deux conditions, et elles se cumulent :

• l’opération constitue une première propriété au sens du prêt à taux zéro, la définition retenue visant le fait de ne pas avoir été propriétaire de son logement au cours de la période de référence fixée par la loi ;
• le bien acheté est destiné à votre résidence principale, ni résidence secondaire, ni investissement locatif.

Ce premier étage est automatique : rien à demander, rien à négocier, le plafond s’applique dès lors que les conditions sont réunies. Un second étage existe, et celui-là n’a rien d’automatique. L’article 1594 F septies autorise chaque conseil départemental à descendre sous ce plafond, voire à voter une exonération de droits de mutation pour les premiers achats, à condition que l’acquéreur s’engage à occuper le logement comme résidence principale pendant cinq ans au moins. C’est une faculté, pas une obligation. Le barème publié par l’administration fiscale ne donne que les taux applicables hors primo-accédant : il ne dit pas si la Gironde a utilisé cette faculté, et rien ne permet aujourd’hui de l’affirmer ni de l’écarter.

Si un tel taux réduit était voté, l’engagement de cinq ans courrait après la signature, et c’est là que la vie s’en mêle : une mutation professionnelle hors du département, une séparation, un enfant de plus qui rend l’appartement trop petit. Revendre ou louer avant le terme exposerait au rappel des droits économisés, sauf dans les cas listés par le décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025. Avant de signer le compromis, faites écrire noir sur blanc le taux retenu sur votre dossier.

Ces dispositions s’inscrivent dans les grandes lignes de la réforme du logement. Leur effet sur l’apport que votre banque attendra est traité plus loin.

Pourquoi un demi-point de taux se joue sur votre apport, pas sur votre crédit

Votre banque finance le prix du bien. Les frais annexes, eux, elle demande le plus souvent que vous les couvriez avec votre apport personnel : le financement au-delà du prix d’achat existe, mais il n’est pas la règle. Dans nos dossiers de 2025, les prêts ont couvert à la fois le prix et les frais dans 40 achats sur 106 dans l’ancien. Ce qu’elle veut voir couvert, c’est toute la ligne :

• les droits de mutation, poste le plus lourd ;
• les émoluments du notaire ;
• les frais de garantie, hypothèque ou caution ;
• les frais de dossier de l’établissement prêteur.

Conséquence directe : un demi-point de droits en plus ou en moins ne touche pas votre mensualité, il touche votre épargne. Sur un logement ancien à Bordeaux ou sur la rive droite, à Cenon comme à Lormont, 0,5 point n’est pas une ligne de détail : c’est une somme qui peut faire basculer un plan de financement calculé à l’euro près. Le taux girondin, son calendrier et le plafond réservé à un premier achat sont posés plus haut.

Reste la date, et c’est là que les dossiers se tendent. Le taux appliqué est celui en vigueur au jour de l’acte authentique chez le notaire. Ni celui du compromis, ni celui de l’offre de prêt. Un report de signature de quelques semaines, s’il enjambe un changement de taux, modifie l’épargne que vous devez réunir pour le rendez-vous.

Des leviers permettent par ailleurs d’agir sur l’assiette de ces droits, et ils sont développés plus loin.

Réduire la note sans attendre le Département : les leviers qui dépendent de vous

Le taux, vous ne le votez pas. L’assiette sur laquelle il s’applique, si : réduire les droits de mutation passe par ce que l’acte déclare comme prix, et cela se règle au compromis.

Premier levier, le mobilier. Une cuisine équipée, de l’électroménager, des meubles qui restent dans le logement ne sont pas de l’immobilier. Valorisés séparément dans l’acte, factures à l’appui ou sur un inventaire estimatif signé des deux parties, ils sortent de l’assiette taxable.

Second levier, les honoraires d’agence. Quand le mandat stipule expressément qu’ils sont à la charge de l’acquéreur, ils se règlent à part du prix et échappent à la taxation ; à la charge du vendeur, ils sont fondus dans le prix, donc taxés. Tout tient à cette mention : lisez le mandat avant de faire une offre.

Les trois points à verrouiller avant de signer le compromis :

• l’inventaire du mobilier, chiffré et justifiable ;
• la répartition des honoraires d’agence telle qu’elle figure au mandat ;
• votre éligibilité au prêt à taux zéro métropolitain si le bien se situe sur Bordeaux Métropole.

Côté aides Bordeaux Métropole, la Métropole, qui réunit vingt-huit communes selon le chiffre qu’elle annonce, dont Lormont, Cenon, Mérignac et Pessac, propose un prêt à taux zéro complémentaire du prêt national, inscrit dans un plan de financement du logement porté de 20 à 35 millions d’euros sur 2023-2026. Ces aides ne touchent pas aux droits : elles allègent l’apport à réunir pour les frais annexes, évoqué plus haut, ce qui revient au même pour votre épargne.

Hors Métropole, à Libourne, Arcachon, Langon ou Blaye, interrogez votre mairie et l’ADIL de la Gironde ; même démarche auprès de la Ville de Bordeaux pour l’état du Passeport 1er logement en 2026. Le cadre général est posé dans les grandes lignes de la réforme du logement.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer en Gironde

Alors, cette hausse menace‑t‑elle votre premier achat en Gironde ? La réponse tient en quelques lignes. Le barème départemental des droits de mutation Gironde et le plafond que la loi garantit au primo-accédant qui achète sa résidence principale sont posés plus haut. Un taux réduit propre au Département reste possible, mais rien ne permet aujourd’hui de le tenir pour acquis : seul votre notaire pourra vous le confirmer par écrit. Le vrai enjeu, lui, porte sur l’épargne dont vous disposerez le jour de l’acte, abordée plus haut. D’où la règle : votre plan de financement se sécurise avant le compromis, pas après. Une simulation ou un rendez‑vous à Lormont permet d’en faire le point.

Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier.

FAQ : vos questions sur les droits de mutation pour un premier achat en Gironde

Quel est le taux des droits de mutation en Gironde en 2026 ?

Deux taux sont à distinguer. Hors premier achat, la Gironde applique 5,00 % depuis le 1er mai 2025, soit 6,32 % du prix avec la taxe communale et les frais d’assiette. Si vous achetez votre première résidence principale, la loi vous garantit un plafond de 4,5 %, soit 5,81 % au total. Un taux réduit propre au Département n’est pas confirmé à ce jour : demandez à votre notaire de vous écrire lequel s’applique à votre achat. Le barème girondin et son calendrier sont posés plus haut.

Les frais de mutation sont-ils moins élevés pour un premier achat à Bordeaux ?

Non. Ces droits se votent à l’échelle du département, pas de la commune : acheter dans Bordeaux intra-muros ne vous donne aucun taux préférentiel par rapport au reste de la Gironde. Ce qui distingue Bordeaux, ce sont les aides locales à l’accession réservées aux ménages qui achètent sur son territoire, et elles ne portent pas sur la taxation de la vente. Sur votre premier achat, c’est le régime primo-accédant qui fait la différence, pas votre adresse.

Droit de mutation : c’est la date du compromis ou celle de l’acte qui compte ?

Celle de l’acte authentique. Le compromis fixe le prix et les conditions, il ne fige pas le taux applicable : un report de rendez-vous chez le notaire peut donc modifier la somme à sortir. Le sujet est développé plus haut.

Peut-on payer les droits de mutation avec le prêt immobilier ?

Cela arrive, sans être la règle. Dans nos dossiers de 2025, les prêts ont couvert le prix et les frais dans 40 achats sur 106 dans l’ancien. La plupart des banques attendent que les frais annexes soient couverts par votre épargne, et réservent le financement au-delà du prix à des profils qu’elles jugent solides : revenus stables, reste à vivre confortable, endettement contenu. Cela s’étudie dossier par dossier, sans promesse de principe. Avant de bâtir votre plan sur cette hypothèse, faites chiffrer l’épargne réellement nécessaire le jour de la signature.

Que se passe-t-il pour les droits de mutation si je revends mon logement peu après l’achat ?

Pour le plafond de 4,5 %, la loi pose deux conditions au jour de l’achat : une première propriété et une résidence principale. L’engagement de cinq ans ne vise qu’un éventuel taux réduit ou une exonération votés par le Département ; ne pas le tenir exposerait alors au rappel des droits, sauf dans les cas prévus par décret. Faites préciser par votre notaire, avant la signature, le régime retenu dans votre acte. Si vous savez déjà qu’une mutation professionnelle ou un agrandissement de famille est probable, dites-le lui : c’est ce qui conditionne l’intérêt du régime pour vous.

La taxe de mutation change-t-elle si j’achète à Libourne ou sur le bassin plutôt qu’à Bordeaux ?

Non. Le taux départemental s’applique de la même manière à Libourne, à Arcachon, à Langon, à Blaye ou sur la rive droite. Ce qui varie d’un territoire à l’autre, ce sont les aides à l’accession, qui dépendent de la commune ou de l’intercommunalité où vous achetez. Interrogez la mairie concernée et l’ADIL de la Gironde pour savoir ce qui existe sur votre secteur en 2026.

Pour le calcul complet de la note, émoluments et débours compris, voir notre article sur les frais de notaire et leur financement.

Comment cet article a été préparé. Article publié sous la responsabilité de Sylvain Tessier, dirigeant d’Aura Finance, et rédigé avec l’aide d’un outil d’intelligence artificielle à partir des textes cités en sources. Il a été relu et corrigé le 3 octobre 2026 : taxe communale, conditions du régime de premier achat, et part des frais financée par le prêt. Les chiffres du cabinet sont des données issues des dossiers clients accompagnés par Aura Finance, comptées sans aucune donnée personnelle.