Le prêt relais est l’un des outils les plus utiles—et l’un des plus mal compris—des transitions immobilières. Il permet de financer l’acquisition d’un nouveau bien avant la revente effective du précédent. Pour les propriétaires actuels souhaitant changer de logement sans subir la double charge, c’est la clé du calendrier. Chez Aura Finance, cabinet de courtage installé à Lormont depuis 2008, nous structurons régulièrement des prêts relais en agglomération bordelaise.
Les deux types de prêt relais en 2026
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est utilisé lorsque le prix de vente du bien actuel est supérieur ou égal au prix du nouveau bien. Il permet de financer intégralement la nouvelle acquisition sur un horizon court (12 à 24 mois), en attendant que la revente solde le prêt. C’est la formule la plus simple, mais moins fréquente que la précédente.
Le prêt relais adossé à un prêt principal
Le prêt relais adossé combine deux prêts : le prêt relais court terme couvrant la quote-part du bien actuel à revendre, et un prêt principal classique long terme (15 à 25 ans) couvrant le solde du nouveau bien. C’est la formule la plus courante en agglomération bordelaise, car les acheteurs montent généralement en gamme à l’occasion d’un changement de résidence.
Les options de remboursement pendant la phase relais
Pendant les 12 à 24 mois de la phase relais, deux mécanismes de remboursement sont possibles.
Premièrement, le différé partiel (le plus courant). L’emprunteur paie chaque mois les intérêts du prêt relais, sans rembourser le capital. À la revente, le capital est intégralement soldé d’un coup. C’est la formule qui préserve le mieux la trésorerie pendant la transition.
Deuxièmement, le différé total. Aucun versement pendant la phase relais. Les intérêts sont capitalisés et payés en bloc à la revente. À ne choisir qu’en cas de tension de trésorerie sévère—cela renchérit nettement le coût global.
Points d’attention avant de signer un prêt relais
Évaluer correctement le bien à revendre
La banque retient généralement 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à revendre (décote pour couvrir le risque de moins-value à la revente effective). Une surévaluation initiale produit une enveloppe relais surdimensionnée mais une revente plus difficile—avec en bout de course une obligation de baisser le prix de vente pour solder le relais à temps.
Prévoir le risque de prolongation
Le prêt relais est généralement renouvelable une fois, soit une durée maximum de 24 mois. Au-delà, la situation devient complexe : rachat par un nouveau prêt à plus long terme, vente forcée à prix bradé. Anticipez en publiant tôt votre annonce de vente.
Négocier l’absence d’IRA (indemnité de remboursement anticipé)
Le prêt relais étant par nature destiné à être remboursé par anticipation, négociez l’absence d’IRA dès la signature. La plupart des banques l’acceptent volontiers.
Structurer votre prêt relais avec Aura Finance
Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier par un courtier Aura Finance.
FAQ — Prêt relais en 2026
Quelle est la durée maximale d’un prêt relais en 2026 ?
La durée standard est de 12 mois, prolongeable une fois pour atteindre 24 mois maximum. Au-delà, la banque demande généralement la transformation en prêt amortissable classique—ce qui peut nécessiter de nouvelles conditions.
Quel pourcentage de la valeur du bien actuel peut financer le prêt relais ?
Généralement 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à revendre. Cette décote couvre le risque de moins-value à la revente effective. Sur un bien estimé 280 000 €, le prêt relais maximum sera donc de 168 000 à 224 000 €.
Quel taux pour un prêt relais en 2026 ?
Les taux pratiqués début 2026 oscillent entre 3,80 % et 4,80 % hors assurance, selon le profil emprunteur et la banque. Le prêt relais est traditionnellement un peu plus cher qu’un prêt amortissable de durée comparable, en raison du risque additionnel pour la banque.
Peut-on rembourser le prêt relais avant la revente ?
Oui, à tout moment et sans pénalité si l’absence d’IRA a été négociée à la signature. C’est l’un des avantages du prêt relais : vous pouvez le solder dès que vous percevez le produit de la vente ou si vous mobilisez une autre source de trésorerie.
Que se passe-t-il si je ne vends pas mon bien dans les 24 mois ?
Plusieurs options : prolongation négociée avec la banque (rarement, et avec frais), transformation du prêt relais en prêt amortissable classique sur 15-25 ans (mais avec un coût total supérieur), ou vente à prix bradé pour solder. C’est précisément ce risque que la décote bancaire à 60-80 % vise à anticiper.
Le prêt relais nécessite-t-il une garantie ?
Oui, généralement une caution Crédit Logement ou une hypothèque conventionnelle, selon le profil et la politique de la banque. Sur la place bordelaise, la caution Crédit Logement est la garantie la plus fréquente car son coût est récupérable à 75 % en fin de prêt.
