L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF en 2018, recentrant l’imposition du patrimoine sur l’immobilier non professionnel. En 2026, son seuil de déclenchement reste à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net imposable au 1er janvier. Pour les redevables, la marge d’optimisation passe par les abattements, les décotes admissibles et la déductibilité des dettes. Chez Aura Finance, cabinet de courtage installé à Lormont depuis 2008, nous accompagnons régulièrement des dossiers patrimoniaux impliquant un calcul fin de l’assiette IFI.
Le mécanisme général de l’IFI en 2026
L’IFI est dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net—c’est-à-dire après déduction des dettes liées à ce patrimoine—dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le barème progressif s’applique alors par tranches :
- De 800 000 € à 1,3 M€ : 0,50 %
- De 1,3 M€ à 2,57 M€ : 0,70 %
- De 2,57 M€ à 5 M€ : 1,00 %
- De 5 M€ à 10 M€ : 1,25 %
- Au-delà de 10 M€ : 1,50 %
Une décote s’applique pour les patrimoines compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€, lissant l’entrée dans l’impôt.
Les abattements et minorations de valeur
Abattement de 30 % sur la résidence principale
La valeur vénale de la résidence principale est diminuée de 30 % pour le calcul de l’IFI. Cet abattement s’applique uniquement au logement effectivement occupé à titre de résidence principale, et non aux résidences secondaires ou aux biens locatifs.
Décote pour les biens loués
Les biens immobiliers loués peuvent bénéficier d’une décote de 10 à 20 % sur leur valeur vénale, justifiée par la moindre liquidité du bien (impossibilité de vendre librement pendant la durée du bail). Cette décote est admise par l’administration fiscale et la jurisprudence, sous réserve de pouvoir documenter le contexte locatif.
Décote pour indivision et SCI
Les parts détenues en indivision peuvent faire l’objet d’une décote pouvant atteindre 30 à 40 % dans les cas complexes (héritage multi-héritiers, blocage). Les parts de SCI familiales bénéficient également d’une décote d’illiquidité variable, généralement 10 à 20 %.
La déductibilité des dettes : un levier puissant mais encadré
Les dettes liées à l’acquisition, à la construction ou à l’amélioration de biens immobiliers entrant dans l’assiette IFI sont déductibles. Cette règle générale est toutefois encadrée par plusieurs dispositions anti-abus.
Le cas particulier des prêts in fine
Les prêts in fine—dans lesquels seuls les intérêts sont remboursés pendant toute la durée—font l’objet d’un amortissement fictif. La dette déductible diminue chaque année comme s’il s’agissait d’un prêt amortissable de même durée. Cette règle vise à éviter l’optimisation par recours systématique à l’in fine pour conserver une dette importante au passif IFI.
Les dettes entre membres du foyer fiscal
Les emprunts contractés entre membres du foyer fiscal (par exemple entre époux ou entre parents et enfants à charge) ne sont pas déductibles. Idem pour les prêts contractés auprès de sociétés contrôlées par le redevable au-delà d’un certain seuil.
Le plafond global
Lorsque la valeur du patrimoine taxable dépasse 5 millions d’euros et que les dettes représentent plus de 60 % de cette valeur, l’excédent de dette n’est plus déductible. Cette règle vise les montages excessivement endettés des grandes fortunes.
Stratégies patrimoniales pour optimiser l’IFI
Démembrement de propriété
La nue-propriété est exclue de l’assiette IFI : seul l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété. Cette mécanique permet de transmettre la nue-propriété à ses enfants (par donation) tout en conservant l’usage du bien—avec à la clé une sortie partielle de l’assiette IFI pour le donateur.
Investissement immobilier professionnel
Les biens immobiliers nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle (locaux commerciaux ou professionnels exploités par le redevable ou détenus via une société dont il est dirigeant) sont exclus de l’assiette IFI. C’est un levier classique pour les indépendants et professions libérales.
Donation en pleine propriété
Donner en pleine propriété à ses enfants permet de sortir définitivement les biens donnés de l’assiette IFI. Avec les abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant), cette stratégie est particulièrement efficace sur le long terme.
Optimiser votre patrimoine IFI avec Aura Finance
Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier par un courtier Aura Finance et, le cas échéant, votre conseil patrimonial.
FAQ — Impôt sur la fortune immobilière 2026
À partir de quel patrimoine paie-t-on l’IFI en 2026 ?
L’IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net imposable du foyer fiscal dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le seuil est resté inchangé depuis l’instauration de l’IFI en 2018.
La résidence principale entre-t-elle dans le calcul de l’IFI ?
Oui, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Si votre résidence principale est estimée à 800 000 €, elle compte pour 560 000 € dans le calcul de votre patrimoine IFI.
Les biens loués bénéficient-ils d’un abattement ?
Pas d’abattement légal automatique, mais une décote pour illiquidité est admise par l’administration et la jurisprudence, généralement entre 10 et 20 % selon le contexte (durée du bail, type de bien, marché local). Cette décote doit être documentée et justifiée.
Les dettes immobilières sont-elles toujours déductibles ?
Oui, dès lors qu’elles sont contractées pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration d’un bien soumis à l’IFI. Toutefois : les prêts in fine font l’objet d’un amortissement fictif (la dette déductible diminue chaque année), les dettes entre membres du foyer ne sont pas déductibles, et un plafond global de 60 % s’applique au-delà de 5 M€ de patrimoine.
Comment fonctionne le démembrement pour optimiser l’IFI ?
La nue-propriété n’entre pas dans l’assiette IFI : seul l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété. Donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants permet donc de sortir cette part de votre patrimoine IFI tout en conservant l’usage du bien. C’est une stratégie classique de transmission patrimoniale.
Les biens professionnels sont-ils soumis à l’IFI ?
Non, les biens immobiliers nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle (locaux exploités par le redevable ou via une société dont il est dirigeant) sont exclus de l’assiette IFI. C’est un levier classique pour les indépendants, professions libérales et chefs d’entreprise.
