Les seniors et les primo-accédants sont les deux profils qui demandent le plus de finesse dans le montage d’un crédit immobilier. Chez Aura Finance, cabinet de courtage installé à Lormont depuis 2008, nous accompagnons régulièrement ces deux extrémités du parcours emprunteur sur l’agglomération bordelaise et en Gironde.
Seniors : trois leviers pour financer un projet immobilier après 55 ans
L’âge n’est pas un obstacle réglementaire à l’obtention d’un crédit immobilier. Toutefois, il pèse sur deux paramètres : la durée maximale du prêt (généralement limitée à l’âge où l’emprunteur aura 75 à 90 ans en fin de prêt, selon les banques) et le coût de l’assurance emprunteur, qui augmente avec l’âge.
L’assurance emprunteur sénior
Au-delà de 60 ans, l’assurance groupe proposée par la banque devient nettement plus coûteuse—parfois jusqu’à 1 % du capital empruntéannuellement. Une délégation d’assurance externe (Loi Lemoine 2022) reste presque toujours plus avantageuse, à condition de comparer les contrats spécifiques sénior qui plafonnent l’âge limite des garanties.
Le prêt in fine
Pour un sénior disposant d’un patrimoine financier (assurance-vie, PEA, comptes-titres), le prêt in fine est souvent la solution la plus pertinente. Les mensualités ne comprennent que les intérêts, allégeant le coût mensuel, et le capital est remboursé à l’échéance via le déblocage du contrat nanti. Le coût total est supérieur à un amortissable, mais la déductibilité des intérêts compense pour les investisseurs locatifs.
La convention AERAS
Pour les seniors présentant un risque aggravé de santé, la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) peut débloquer une assurance malgré des antécédents médicaux significatifs. Elle s’applique automatiquement aux dossiers de plus de 320 000 € jusqu’à 70 ans (à l’échéance du prêt).
Primo-accédants : les dispositifs aidés à mobiliser en 2026
Pour un primo-accédant en 2026, plusieurs leviers viennent compléter le prêt principal et améliorer significativement les conditions de financement.
Le PTZ 2026
Le Prêt à Taux Zéro 2026 a été recentré sur le neuf en zone tendue (zone B1 incluant Bordeaux Métropole) et l’ancien avec travaux substantiels (≥ 25 % du projet). Pour un primo en agglomération bordelaise, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du projet dans le neuf et 20 % dans l’ancien avec travaux.
Le prêt Action Logement
Réservé aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de plus de 10 salariés, il propose jusqu’à 30 000 € à 1 % sur 25 ans maximum. À demander en parallèle du prêt principal.
Le SOFIAP
Réservé aux salariés d’entreprises partenaires (EDF, SNCF, certaines collectivités, Crédit Agricole notamment), le SOFIAP propose des prêts à taux bonifié par l’employeur jusqu’à environ 30 000 €. Pour vérifier votre éligibilité, demandez à votre service RH une attestation de partenariat.
Comment Aura Finance vous accompagne
Notre méthode est la même pour les seniors et pour les primo-accédants : un diagnostic gratuit en première étape, une mise en concurrence active de 3 à 5 banques partenaires, une négociation systématique de l’assurance emprunteur, et un suivi jusqu’à la signature de l’offre. Ce qui change : les dispositifs aidés mobilisés et le profil des banques sélectionnées.
Pour un primo-accédant, nous identifions en première intention les banques les plus actives sur la cible primo et les dispositifs aidés cumulables. Pour un sénior, nous identifions les banques qui acceptent les durées longues malgré l’âge (jusqu’à 90 ans en fin de prêt chez certaines) et les contrats d’assurance externes les plus compétitifs sur le segment.
Démarrer votre projet avec Aura Finance
Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier par un courtier Aura Finance.
FAQ — Crédit immobilier seniors et primo-accédants
Jusqu’à quel âge peut-on emprunter en 2026 ?
Il n’y a pas de limite réglementaire mais une limite de pratique bancaire. La plupart des banques de la place bordelaise plafonnent la durée du prêt à l’âge où l’emprunteur aura entre 75 et 90 ans en fin de prêt. Pour un emprunteur de 65 ans, cela correspond à 10 à 25 ans de durée selon la banque. L’âge limite varie aussi selon les garanties d’assurance souscrites.
Quelle assurance emprunteur après 60 ans ?
L’assurance groupe proposée par la banque devient nettement plus coûteuse au-delà de 60 ans (parfois jusqu’à 1 % du capital annuellement). Une délégation d’assurance externe (Loi Lemoine 2022) est presque toujours plus avantageuse. Pour les profils présentant un risque aggravé de santé, la convention AERAS peut débloquer une assurance malgré les antécédents.
Qu’est-ce que le PTZ 2026 et qui peut en bénéficier ?
Le PTZ 2026 est un prêt à taux zéro réservé aux primo-accédants sous plafond de ressources. Il a été recentré sur le neuf en zone tendue (B1 incluant Bordeaux Métropole) et l’ancien avec travaux substantiels (≥ 25 % du projet). Il peut financer jusqu’à 50 % du projet dans le neuf et 20 % dans l’ancien avec travaux. Cumulable avec d’autres dispositifs.
Le prêt Action Logement est-il accessible à tous les primo-accédants ?
Non, il est réservé aux salariés des entreprises du privé non agricole de plus de 10 salariés. Il propose jusqu’à 30 000 € à 1 % sur 25 ans maximum. Demandez à votre service RH une attestation pour vérifier votre éligibilité.
Qu’est-ce qu’un prêt in fine et à qui s’adresse-t-il ?
Un prêt in fine est un crédit dans lequel l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance, généralement via le déblocage d’un contrat d’assurance-vie nanti. Particulièrement adapté aux investisseurs disposant d’un patrimoine financier et à fort taux marginal d’imposition. Voir notre guide complet sur le prêt in fine.
Comment fonctionne un prêt relais pour un senior qui change de logement ?
Un prêt relais permet de financer un nouveau bien avant la revente effective de l’ancien. La durée est généralement de 12 à 24 mois, prolongeable. Pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts (différé partiel) pour soulager la trésorerie. À la revente, le capital du prêt relais est intégralement remboursé. Pour un sénior, le prêt relais est souvent le pivot du changement de logement—c’est sa structuration qui détermine la souplesse du calendrier.
