Tu viens de trouver la maison de tes rêves dans le quartier des Chartrons ou une villa avec jardin à Caudéran, mais tu n’as pas encore vendu ton logement actuel ? Cette situation, loin d’être un frein, peut devenir un véritable avantage stratégique avec le prêt relais. En tant que courtiers spécialisés à Bordeaux depuis 2008, nous accompagnons chaque année des dizaines de familles dans cette transition immobilière délicate.
Qu’est-ce que le prêt relais ? La solution pour ne pas rater sa chance
Imagine cette situation : tu visites enfin LA maison parfaite rue Sainte-Catherine, avec ses trois chambres et sa terrasse donnant sur les toits bordelais. Le propriétaire a trois autres visites prévues dans la semaine et attend une réponse rapide. Problème : ton appartement de Talence est en vente depuis deux mois, mais aucune offre ferme à l’horizon.
C’est exactement dans ce contexte que le prêt relais devient ton meilleur allié. Cette solution de financement temporaire te permet d’acheter ton nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien, en utilisant ce dernier comme garantie.
Comment ça fonctionne concrètement ?
Le principe ressemble à un pont financier qui relie ton ancienne vie à la nouvelle. Voici comment nous structurons généralement ce type de financement chez Aura Finance :
Étape 1 : Évaluation de ton bien actuel Nous faisons expertiser ton logement à vendre pour déterminer sa valeur de marché. Par exemple, si ton appartement de 80m² à Bordeaux Victoire vaut 350 000€, la banque pourra généralement te prêter entre 70% et 80% de cette valeur, soit environ 250 000€ à 280 000€.
Étape 2 : Financement du nouveau projet Ces fonds te permettent de constituer l’apport pour ton nouveau bien. Si tu achètes une maison à 450 000€ à Pessac, ces 280 000€ d’apport représentent plus de 60% du prix, ce qui te place dans une position de négociation très favorable.
Étape 3 : Remboursement à la vente Une fois ton ancien bien vendu, tu rembourses intégralement le prêt relais. La différence entre le prix de vente et le montant emprunté vient compléter ton apport pour le prêt principal.
Les taux de prêt relais en 2025 : ce qu’il faut savoir
En cette année 2025, les taux de prêt relais oscillent généralement entre 4,2% et 4,8% selon ton profil et la banque. Ces taux peuvent sembler élevés comparés à un crédit classique, mais rappelle-toi que c’est un financement court terme, généralement de 12 à 24 mois.
Exemple concret de coût
Prenons l’exemple de Sarah et Marc, couple d’ingénieurs que nous avons accompagnés récemment :
Situation : Propriétaires d’un appartement 4 pièces à Bordeaux Centre (valeur : 420 000€) Projet : Achat d’une maison 5 pièces à Mérignac (480 000€) Prêt relais : 300 000€ sur 18 mois à 4,5%
Coût total du prêt relais : Environ 20 250€ d’intérêts Avantage obtenu : Négociation de 15 000€ sur le prix d’achat grâce à un dossier solide Bilan : Économie nette de près de 5 000€, sans compter le gain de temps et la sérénité
Prêt relais à Bordeaux : spécificités du marché local
Le marché immobilier bordelais présente des caractéristiques particulières que nous connaissons parfaitement après 15 ans d’expertise locale.
Les délais de vente par secteur (données 2025)
Centre-ville historique (Saint-Pierre, Saint-Paul) : 2-4 mois en moyenne Ces quartiers prisés se vendent rapidement, ce qui rend le prêt relais particulièrement intéressant. Tu peux souvent négocier un prêt relais de 12 mois seulement.
Quartiers résidentiels (Caudéran, Chartrons) : 3-6 mois Des secteurs dynamiques où notre réseau d’agents partenaires nous permet d’anticiper les ventes et d’optimiser les conditions de ton prêt relais.
Communes périphériques (Talence, Pessac, Mérignac) : 4-8 mois Ces secteurs nécessitent parfois une stratégie plus fine. Nous travaillons avec toi sur le pricing et le timing pour accélérer la vente.
Les banques partenaires les plus actives sur Bordeaux
Grâce à notre volume d’affaires local, nous avons développé des partenariats privilégiés avec plusieurs établissements particulièrement bien positionnés sur le prêt relais :
Crédit Agricole d’Aquitaine : Excellent pour les profils CDI locaux Banque Populaire du Sud-Ouest : Très compétitive sur les montants importants CIC Sud-Ouest : Spécialiste des profils libéraux et chefs d’entreprise Crédit Mutuel du Sud-Ouest : Conditions avantageuses pour les primo-relais
Les conditions d’obtention : es-tu éligible ?
Pour obtenir un prêt relais, les banques évaluent plusieurs critères que nous analysons ensemble lors de notre premier rendez-vous gratuit :
Critères obligatoires
Un bien à vendre commercialisable : Ton logement actuel doit être en bon état et correctement positionné sur le marché. Nous t’aidons à identifier les éventuels points d’amélioration.
Une capacité de remboursement suffisante : Tu dois pouvoir assumer temporairement les charges du prêt relais ET de ton nouveau crédit immobilier. Notre simulateur exclusif te donne une vision claire de ta situation.
Un apport complémentaire : Généralement 10% minimum du nouveau projet, en plus du prêt relais.
Critères appréciés par les banques
Revenus stables et élevés : Un couple gagnant plus de 5 000€ nets mensuels aura plus de facilités Ancienneté professionnelle : Au moins 2 ans dans le même emploi Gestion bancaire exemplaire : Pas de découverts répétés ni d’incidents de paiement
Prêt relais vs vente puis achat : quelle stratégie choisir ?
Cette question revient systématiquement lors de nos consultations. Voici notre analyse basée sur plus de 800 dossiers traités :
Avantages du prêt relais
Timing maîtrisé : Tu ne subis plus la pression du marché et peux négocier sereinement Meilleure négociation : Un acheteur sans condition de vente est toujours privilégié Pas de logement temporaire : Évite les frais et le stress d’un hébergement de transition Déménagement unique : Économie de temps et d’argent
Exemple réussi : le cas de Pierre et Claire
Pierre et Claire, professeurs à l’université de Bordeaux, possédaient un appartement 3 pièces place Gambetta (valeur : 280 000€). Ils souhaitaient acheter une maison 4 pièces à Floirac pour 385 000€.
Sans prêt relais : Ils auraient dû vendre en urgence, probablement 15 000€ en dessous du marché, et risquer de rater leur coup de cœur.
Avec prêt relais : Achat immédiat de la maison, vente de l’appartement 4 mois plus tard au prix optimal. Coût du prêt relais : 8 500€. Gain sur la vente : 15 000€. Bénéfice net : 6 500€ plus la sérénité.
Les pièges à éviter : notre expérience à ton service
Après des années d’accompagnement, nous avons identifié les erreurs les plus fréquentes :
Erreur n°1 : surévaluer son bien actuel
Beaucoup de propriétaires surestiment la valeur de leur logement. Une évaluation trop optimiste peut conduire à un prêt relais insuffisant. Nous réalisons systématiquement une expertise réaliste avec nos partenaires locaux.
Erreur n°2 : sous-estimer les frais annexes
Au-delà des intérêts du prêt relais, il faut prévoir les frais de dossier, d’expertise, et parfois d’hypothèque. Notre devis transparent inclut tous ces éléments. Pour bien préparer ton dossier, consulte notre guide complet des pièces justificatives pour un crédit immobilier.
Erreur n°3 : négliger la stratégie de vente
Un prêt relais n’est pas une excuse pour bâcler la vente de ton bien actuel. Nous t’accompagnons dans le choix de l’agent immobilier et la stratégie de commercialisation.
Comment Aura Finance optimise ton prêt relais
Notre approche se distingue par une expertise locale pointue et un accompagnement personnalisé. Découvre comment notre équipe de courtiers et le rôle du courtier font la différence :
Notre méthodologie en 5 étapes
Étape 1 : Audit patrimonial complet Nous analysons ta situation globale : revenus, charges, patrimoine existant, projets futurs. Cette vision 360° nous permet de structurer le financement optimal. Si tu souhaites développer ton patrimoine, nous intégrons cette dimension dans notre conseil.
Étape 2 : Évaluation professionnelle Grâce à notre réseau d’experts immobiliers bordelais, nous obtenons une fourchette de valeur précise pour ton bien à vendre.
Étape 3 : Négociation bancaire Nous présentons ton dossier à nos banques partenaires en mettant en avant tes points forts et en minimisant les risques perçus. Notre guide des étapes du dossier bancaire t’explique tout le processus.
Étape 4 : Optimisation des conditions Taux, durée, franchise d’amortissement, garanties… Chaque élément est négocié pour réduire le coût global de ton opération.
Étape 5 : Suivi jusqu’à la finalisation Notre équipe te accompagne jusqu’au remboursement complet du prêt relais et s’assure que tout se déroule selon le planning prévu.
Nos outils exclusifs
Simulateur prêt relais en temps réel : Calcule instantanément ta capacité et les coûts associés Réseau agents partenaires : Accès privilégié aux meilleures opportunités du marché bordelais Suivi digital : Application mobile pour suivre l’avancement de ton dossier en permanence
Alternatives au prêt relais : quand ce n’est pas la bonne solution
Soyons honnêtes : le prêt relais n’est pas toujours la solution optimale. Voici les cas où nous orientons nos clients vers d’autres stratégies comme le rachat de prêts ou la renégociation :
Situation n°1 : bien difficile à vendre
Si ton logement présente des défauts majeurs (problèmes structurels, vétusté importante, localisation très spécifique), mieux vaut parfois investir dans des travaux avant de lancer la vente.
Situation n°2 : capacité d’endettement limite
Quand les revenus ne permettent pas d’assumer temporairement les deux crédits, nous explorons d’autres pistes : vente en urgence avec décote acceptable, recherche d’un bien moins cher, location temporaire du bien actuel. Si tu démarres dans la vie professionnelle, nous adaptons notre conseil.
Situation n°3 : marché défavorable
En période de crise immobilière locale, les délais de vente s’allongent considérablement. Nous analysons les cycles du marché bordelais pour te conseiller le bon timing.
Prêt relais et fiscalité : ce qu’il faut retenir
Les intérêts du prêt relais ne sont généralement pas déductibles fiscalement pour une résidence principale. En revanche, dans le cadre d’un investissement locatif, ils peuvent être considérés comme des charges déductibles.
Conseil fiscal spécifique Bordeaux
Si tu investis dans l’ancien à rénover dans les secteurs éligibles au dispositif Malraux (centre historique de Bordeaux), la stratégie du prêt relais peut s’avérer particulièrement intéressante pour respecter les délais d’engagement de travaux.
Questions fréquentes sur le prêt relais
« Que se passe-t-il si je ne trouve pas d’acquéreur dans les délais ? »
C’est LA question qui inquiète le plus. Rassure-toi : les banques prévoient systématiquement une possibilité de prolongation (généralement 6 mois supplémentaires). De plus, en dernier recours, le prêt relais peut être transformé en prêt amortissable classique. Chez Aura Finance, nous n’avons jamais eu de client en difficulté grâce à notre accompagnement dans la vente.
« Puis-je négocier le prix d’achat grâce au prêt relais ? »
Absolument ! Un vendeur préfère toujours traiter avec un acheteur qui n’a pas de condition suspensive de vente. Cette position de force te permet souvent de négocier 3% à 5% sur le prix d’achat, ce qui compense largement le coût du prêt relais.
« Le prêt relais compte-t-il dans mon taux d’endettement ? »
Oui, mais les banques appliquent généralement un coefficient de pondération car il s’agit d’un financement temporaire. Notre expertise consiste justement à présenter ton dossier sous l’angle le plus favorable.
Prêt relais : mode d’emploi pour les profils spécifiques
Entrepreneurs et professions libérales
Votre situation nécessite une approche particulière. Les banques apprécient la stabilité de vos revenus sur 2-3 ans. Nous mettons en avant vos actifs professionnels et votre potentiel de développement. Si vous souhaitez anticiper les aléas de la vie, nous intégrons cette protection dans votre stratégie.
Couples en séparation
Le prêt relais peut faciliter le rachat de soulte. L’un des conjoints utilise sa quote-part du bien commun pour racheter les parts de l’autre, puis refinance le tout une fois la vente effectuée.
Investisseurs expérimentés
Pour constituer un patrimoine locatif, le prêt relais permet d’optimiser la rotation des biens. Nous structurons des montages sophistiqués avec nos partenaires spécialisés en gestion de patrimoine.
Actualité 2025 : impact des nouvelles réglementations
Évolution des critères d’octroi
Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’appliquent également aux prêts relais. Le taux d’effort global ne doit pas dépasser 35% des revenus nets, ce qui rend l’expertise d’un courtier encore plus précieuse pour optimiser les montages.
Nouveautés technologiques
Les banques développent de plus en plus d’outils digitaux pour accélérer l’instruction des dossiers de prêt relais. Nous maîtrisons ces nouveaux processus pour réduire les délais d’obtention.
Pourquoi choisir Aura Finance pour ton prêt relais ?
Le prêt relais n’est pas qu’une solution de financement, c’est une stratégie patrimoniale qui demande expertise et accompagnement. Notre connaissance intime du marché bordelais, nos relations bancaires privilégiées et notre approche humaine font la différence.
Depuis 2008, nous avons accompagné plus de 200 familles dans leur projet de prêt relais sur Bordeaux et sa métropole. Notre taux de réussite de 96% et notre note de 4,8/5 sur Google témoignent de notre engagement à tes côtés.
Prêt à Franchir le Pas ?
N’attends pas que l’opportunité immobilière parfaite t’échappe. Notre équipe de courtiers spécialisés t’accompagne gratuitement dans l’étude de faisabilité de ton projet.
