La Loi Alur du 24 mars 2014 a profondément modifié le marché de la location en France, notamment en plafonnant les honoraires d’agence à la charge des locataires. Plus de dix ans après son entrée en vigueur, ces plafonds restent appliqués et structurent le marché locatif en agglomération bordelaise et au-delà. Chez Aura Finance, cabinet de courtage installé à Lormont depuis 2008, nous accompagnons aussi bien les investisseurs locatifs que les acquéreurs qui anticipent les coûts de gestion à venir.
Comment se calcule le plafond Loi Alur en 2026
Le plafond dépend de la zone géographique du logement. Quatre zones sont définies : zone très tendue (Paris uniquement), zone tendue (28 agglomérations dont Bordeaux Métropole), zone détendue (reste du territoire métropolitain), et DROM.
Pour la zone tendue (Bordeaux Métropole), les plafonds 2026 sont :
- Honoraires de visite, rédaction du bail, constitution du dossier : 10 € par m² de surface habitable (charge locataire maximum).
- État des lieux d’entrée : 3 € par m² de surface habitable (charge locataire maximum).
Au-delà de ces plafonds, le bailleur prend en charge le solde des honoraires demandés par l’agence. Le bail doit obligatoirement indiquer le montant des honoraires d’agence—à défaut, le contrat peut être contesté.
Conséquences pour les bailleurs et les locataires
Pour les bailleurs
Le plafonnement des honoraires locataire renvoie aux bailleurs la responsabilité d’une partie des frais—ce qui peut alourdir le coût net d’une mise en location. En revanche, l’effet protecteur du plafond rend la mise en location plus attractive pour les candidats locataires, accélérant la recherche.
Pour les propriétaires multi-locatifs, négocier un forfait global avec une agence partenaire devient courant. Certaines agences proposent une rémunération mixte (forfait bailleur + plafond locataire) qui sécurise le coût global.
Pour les locataires
Le plafonnement protège des dérives constatées avant 2014 (honoraires correspondant à un mois de loyer ou plus). En agglomération bordelaise, un locataire entrant ne paie désormais plus que le plafond légal, ce qui réduit significativement le coût d’entrée dans un logement.
Sanctions en cas de non-respect du plafond Loi Alur
Le non-respect des plafonds d’honoraires expose l’agence et/ou le bailleur à plusieurs sanctions. Le contrat de bail peut être contesté par le locataire, qui peut demander remboursement des sommes versées au-delà du plafond. Les agences immobilières s’exposent à des sanctions de la DGCCRF (amendes administratives) et à des actions individuelles devant le tribunal judiciaire.
En 2026, la DGCCRF poursuit ses contrôles réguliers sur le respect du plafonnement, particulièrement dans les zones tendues comme Bordeaux Métropole. Les agences se sont largement adaptées, mais les contrats anciens peuvent receler des clauses non conformes—à vérifier en cas de doute.
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Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier par un courtier Aura Finance.
FAQ — Loi Alur et plafonnement des honoraires en 2026
Bordeaux Métropole est-il en zone tendue pour la Loi Alur ?
Oui. Bordeaux Métropole est classée en zone tendue, ce qui implique le plafonnement le plus strict des honoraires d’agence à la charge du locataire : 10 €/m² de surface habitable pour les honoraires généraux, plus 3 €/m² pour l’état des lieux d’entrée.
Le bailleur peut-il refacturer au locataire des frais hors plafond ?
Non. Toute somme demandée au locataire au-delà des plafonds Loi Alur peut être contestée et remboursée. Cela inclut les éventuels « frais administratifs » ou « frais de mise en place » qui pourraient être indiqués sur un bail.
Le plafonnement s’applique-t-il à tous les types de location ?
Il s’applique aux locations vides et meublées de longue durée constituant la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières, les locations de tourisme, les baux commerciaux et les baux professionnels ne sont pas concernés.
Les honoraires d’agence sont-ils négociables avec le bailleur ?
Oui, c’est même fréquent. Pour les bailleurs multi-locatifs, un forfait annuel global avec une agence partenaire est généralement plus économique qu’une facturation au coup par coup à chaque rotation de locataire.
Comment vérifier si mon bail respecte la Loi Alur ?
Trois vérifications : le bail doit mentionner explicitement le montant des honoraires d’agence à votre charge, ce montant ne doit pas dépasser le plafond légal pour votre zone géographique, et aucune autre somme ne peut vous être réclamée hors plafond (sauf le dépôt de garantie et le premier loyer).
Le bailleur paie-t-il aussi des honoraires sur le bail ?
Oui, mais sans plafond légal—c’est un objet de négociation libre entre le bailleur et l’agence. Sur un T2 standard, les honoraires bailleur d’entrée représentent généralement 50 à 80 % d’un mois de loyer, à payer une fois à la mise en location. Pour la gestion locative récurrente, un forfait mensuel de 5 à 8 % du loyer est usuel.
