Le sujet des passoires thermiques et de leur interdiction progressive à la location reste l’un des points les plus discutés du marché immobilier français en 2026. Plusieurs propositions législatives ont été déposées au Parlement pour ajuster le calendrier ou les modalités d’application. Pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs locatifs, comprendre l’état actuel du droit—et anticiper les évolutions possibles—est essentiel. Chez Aura Finance, cabinet de courtage installé à Lormont depuis 2008, nous intégrons ces paramètres dans chaque montage d’investissement locatif.
Le cadre actuel de la loi Climat et Résilience
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction de location des logements les moins performants énergétiquement. Le dispositif vise à pousser les propriétaires bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique pour éviter la sortie du marché locatif.
Le calendrier d’interdiction
- 1er janvier 2023 : blocage des loyers pour les logements classés F et G (interdiction d’augmentation).
- 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location pour les logements classés G (nouveaux baux).
- 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E.
L’interdiction concerne les nouveaux baux uniquement : les baux en cours peuvent se poursuivre jusqu’à leur échéance ou leur renouvellement, sauf si le bailleur souhaite augmenter le loyer (auquel cas il devra réaliser des travaux préalablement).
Les exceptions et adaptations
Plusieurs exceptions ont été introduites en 2024 et 2025 pour les copropriétés ne pouvant pas réaliser les travaux pour des raisons techniques ou architecturales (immeubles classés, contraintes structurelles). Le décret du 19 février 2025 a également permis aux bailleurs de demander une dérogation temporaire en cas d’engagement formel de travaux dans un délai défini.
Les débats parlementaires en cours en 2026
Plusieurs propositions de loi déposées en 2025 et début 2026 visent à ajuster le dispositif. Sans entrer dans le débat politique, les principales orientations en discussion sont :
- Report partiel du calendrier : décaler de 2 à 5 ans les échéances de 2028 et 2034, le temps d’absorber le coût des travaux pour les propriétaires.
- Élargissement des dérogations : permettre la location de logements classés F sous condition d’engagement de travaux dans un délai défini.
- Refonte de la méthode DPE : ajustement des paramètres de calcul, notamment pour mieux prendre en compte les usages réels et non seulement la performance théorique du bâti.
- Aides renforcées : augmentation des plafonds MaPrimeRénov’ pour les copropriétés et bailleurs modestes.
Aucune de ces propositions n’a été adoptée à ce stade. Le cadre actuel reste donc applicable.
Que faire en tant que propriétaire bailleur en 2026
Quatre options selon votre situation et la classe énergétique de votre bien.
Si votre bien est classé G : agir vite
Vous ne pouvez plus signer de nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Deux options : réaliser les travaux nécessaires pour repasser en E ou F (financement et MaPrimeRénov’ à mobiliser), ou envisager la vente (le bien décote mais sort du sujet).
Si votre bien est classé F : anticiper 2028
Vous avez encore jusqu’au 31 décembre 2027 pour louer normalement. La meilleure stratégie est d’engager les travaux en 2026-2027 pour repasser en E avant l’échéance. Le financement peut être structuré via rachat partiel du prêt initial (extension durée + intégration travaux) ou prêt travaux dédié.
Si votre bien est classé E : anticiper 2034
L’échéance est plus lointaine. Profitez de la fenêtre 2026-2030 pour engager des travaux d’amélioration ciblés (isolation, ventilation, chaudière) en mobilisant les aides MaPrimeRénov’. L’objectif est de repasser en D avant 2034.
Si votre bien est classé D ou meilleur : ne pas baisser la garde
Vous êtes hors du dispositif d’interdiction. Toutefois, la performance énergétique reste un critère valorisant à la revente et à la location—les loyers négociables s’écartent désormais sensiblement entre un D et un A.
Financer vos travaux de rénovation avec Aura Finance
Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier par un courtier Aura Finance.
FAQ — DPE et passoires thermiques en 2026
Qu’est-ce qu’une passoire thermique au sens du DPE ?
Une « passoire thermique » désigne un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique. Ces classes correspondent aux logements les plus énergivores : consommation supérieure à 330 kWh/m²/an pour la classe F et 420 kWh/m²/an pour la classe G.
Quel calendrier d’interdiction de location s’applique en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés en nouvelle location. Les classes F suivront en 2028 et les classes E en 2034. Ces interdictions concernent les nouveaux baux uniquement—les baux en cours peuvent se poursuivre.
Les débats parlementaires peuvent-ils changer ce calendrier ?
Plusieurs propositions de loi déposées en 2025-2026 visent à ajuster le dispositif (report d’échéances, élargissement des dérogations, refonte du DPE). Aucune n’a été adoptée à ce stade. Le cadre actuel reste applicable—mais l’évolution réglementaire est à surveiller.
Que se passe-t-il si je continue à louer un logement classé G en 2026 ?
Pour les baux en cours signés avant le 1er janvier 2025, le bail peut se poursuivre normalement jusqu’à son échéance ou son renouvellement. Pour un nouveau bail signé en 2026, l’interdiction s’applique : le bailleur s’expose à des sanctions (annulation du bail à la demande du locataire, indemnités). Toutefois, des dérogations existent (engagement de travaux dans un délai défini).
Comment financer les travaux de rénovation énergétique en 2026 ?
Plusieurs leviers cumulables : MaPrimeRénov’ (sous condition de revenus pour les propriétaires bailleurs), éco-PTZ (jusqu’à 30 000 € à taux zéro sur 20 ans), certificats d’économie d’énergie (CEE), et déduction fiscale des dépenses au régime réel des revenus fonciers. Un rachat partiel du prêt initial avec intégration des travaux est souvent l’option la plus efficace pour un bailleur.
Vendre une passoire thermique en 2026 : décote à prévoir ?
Oui, sensiblement. Sur l’agglomération bordelaise, la décote moyenne observée en 2026 pour un bien classé F par rapport à un comparable D-E est de l’ordre de 10 à 25 % selon les secteurs. Pour un bien classé G, la décote peut atteindre 30 %. Anticiper les travaux est presque toujours plus rentable que vendre un bien étiqueté F ou G.
