Depuis 2015, les communes situées en zones tendues peuvent voter une surtaxe communale sur la taxe d’habitation des résidences secondaires—portée jusqu’à 60 % du montant de base depuis la réforme de 2023. En Gironde, plusieurs communes touristiques ont activé ce levier, notamment Arcachon, Le Cap Ferret, La Teste-de-Buch et certaines communes du littoral médocain. Pour un acquéreur en résidence secondaire en 2026, intégrer cette surtaxe dans le calcul est essentiel. Chez Aura Finance, cabinet de courtage installé à Lormont depuis 2008, nous intégrons systématiquement la fiscalité locale dans le diagnostic préalable.
Le mécanisme de la surtaxe en 2026
La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Elle reste due par les résidences secondaires (et les logements vacants), avec une possibilité pour les communes en zone tendue d’appliquer une surtaxe communale.
Le calcul s’opère en deux temps :
- Cotisation de base : calculée selon la valeur locative cadastrale du logement et les taux votés par la commune et l’intercommunalité.
- Surtaxe communale : appliquée en pourcentage de la cotisation de base, entre 5 % et 60 % selon le vote du conseil municipal.
Pour un logement secondaire avec une cotisation de base de 1 200 €, une surtaxe à 60 % porte le montant total à 1 920 € annuel.
Les communes concernées en Gironde en 2026
En 2026, plusieurs communes girondines appliquent une surtaxe :
- Arcachon : 60 % (taux maximum)
- Lège-Cap-Ferret : 60 % (taux maximum)
- La Teste-de-Buch : 30 %
- Bordeaux (intra-muros) : 60 % depuis 2024
- Andernos-les-Bains, Arès, Lanton : 20-30 %
- Pessac, Mérignac, Talence : 20 %
Les communes du littoral médocain non listées (Lacanau, Hourtin, Soulac) appliquent des taux variables—de 10 à 30 %—à vérifier annuellement.
Stratégies d’optimisation face à la surtaxe
Choisir une zone non concernée
Pour un projet de résidence secondaire à budget contraint, l’arrière-pays médocain, le Libournais ou les communes hors zone tendue restent largement préservés de la surtaxe—tout en offrant des opportunités patrimoniales intéressantes.
Optimiser via la location saisonnière
Si vous louez votre résidence secondaire en saisonnier de manière régulière, les revenus locatifs permettent de compenser tout ou partie de la surtaxe. Pour des destinations très tendues (Cap Ferret, Arcachon), la location en juillet-août couvre fréquemment l’ensemble de la fiscalité annuelle.
Demander une exonération
Plusieurs cas d’exonération existent : occupation contrainte loin du domicile principal pour raisons professionnelles, logement situé près d’un EHPAD où réside un membre du foyer, logement habitable mais nécessitant des travaux importants. Vérifiez votre éligibilité auprès du centre des impôts.
Étudier votre projet résidence secondaire avec Aura Finance
Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier par un courtier Aura Finance.
FAQ — Surtaxe résidences secondaires en 2026
Quelles communes peuvent voter la surtaxe en 2026 ?
Toute commune située en zone tendue, c’est-à-dire dans l’aire d’application de la taxe sur les logements vacants (TLV). En 2026, cela représente environ 1 460 communes en France métropolitaine, principalement les grandes agglomérations et les zones touristiques tendues. La liste est révisée annuellement.
La surtaxe est-elle automatique ou doit-elle être votée ?
Elle doit être votée par le conseil municipal de chaque commune éligible. Toutes les communes en zone tendue n’ont pas activé la surtaxe—c’est un choix politique local. Avant achat, vérifiez systématiquement le taux applicable sur le site impots.gouv.fr ou auprès du centre des impôts.
Comment savoir si Bordeaux applique la surtaxe en 2026 ?
Oui, Bordeaux (intra-muros) applique la surtaxe maximale de 60 % depuis 2024. C’est l’une des plus élevées de l’agglomération bordelaise. Les communes périphériques (Mérignac, Pessac, Talence) appliquent généralement 20 %.
La surtaxe s’applique-t-elle aux locations saisonnières ?
Elle s’applique au logement classé en résidence secondaire au sens fiscal, indépendamment de son usage effectif (occupation personnelle ou location). Un logement loué exclusivement en saisonnier sans usage personnel peut basculer en location meublée professionnelle (LMP) sous conditions, ce qui modifie le régime fiscal.
Peut-on contester une surtaxe trop élevée ?
Le taux étant voté par le conseil municipal dans la fourchette légale (5-60 %), la contestation directe du taux est difficile. En revanche, vous pouvez contester l’évaluation de la valeur locative cadastrale qui sert de base au calcul—si elle vous paraît disproportionnée par rapport à des biens comparables.
Comment intégrer la surtaxe dans le calcul d’un investissement ?
Estimez la cotisation de base (taxe d’habitation hors surtaxe) sur des bases comparables (~0,3-0,7 % de la valeur du bien selon la commune), puis appliquez le pourcentage de surtaxe vigueur. Sur 10 ans, le cumul peut représenter 5 à 12 % du prix d’achat dans les communes les plus taxées—un poste non négligeable à anticiper.
