Entre la loi de finances 2025 et les ajustements 2026, plusieurs paramètres fiscaux ont évolué pour les porteurs de projet immobilier : régime LMNP, IFI, dispositifs primo-accédants, traitement des plus-values immobilières, déductibilité des intérêts d’emprunt. Chez Aura Finance, cabinet de courtage installé à Lormont depuis 2008, nous intégrons ces évolutions à chaque dossier en agglomération bordelaise.
LMNP : ce qui a bougé en 2025-2026
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste l’un des plus efficaces pour structurer un investissement locatif. La loi de finances 2025 a confirmé son cadre principal : deux régimes au choix.
Le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) reste accessible jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles. Le seuil 188 700 € pour les meublés de tourisme classés a été confirmé.
Le régime réel reste presque toujours plus favorable dès lors que les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, amortissement) dépassent l’abattement micro-BIC. La majorité de nos clients investisseurs en agglomération bordelaise basculent au réel dès la première année avec un emprunt en cours.
IFI 2025-2026 : périmètre et déductions
L’Impôt sur la Fortune Immobilière reste dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Le barème progressif demeure entre 0,50 % et 1,50 % par tranche.
Le point sensible reste la déductibilité des dettes d’acquisition. Les emprunts contractés pour l’acquisition ou l’amélioration d’un bien soumis à l’IFI restent déductibles, à condition qu’ils correspondent à une charge effective. En revanche, les emprunts in fine font l’objet d’un amortissement fictif sur la durée du prêt—la dette déductible diminue chaque année comme s’il s’agissait d’un prêt amortissable.
Plus-values immobilières : abattements pour durée de détention
Le régime des plus-values immobilières reste structuré autour des abattements pour durée de détention, distincts selon l’impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %).
Concrètement : exonération totale de l’IR au bout de 22 ans de détention, exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La résidence principale reste totalement exonérée. Pour les biens locatifs, anticipez la fiscalité de revente dès l’acquisition.
PTZ 2026 : le recentrage
Le PTZ 2026 a été recentré sur le neuf en zone tendue (B1 incluant Bordeaux et son agglomération) et l’ancien avec travaux substantiels (≥ 25 % du coût total du projet). Pour un primo-accédant à Bordeaux, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du projet dans le neuf et 20 % dans l’ancien avec travaux.
Déductibilité des intérêts d’emprunt
La règle reste claire en 2025-2026 : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour un investissement locatif (au régime réel), mais pas des revenus salariaux pour une résidence principale (sauf cas particuliers du crédit d’impôt RP désormais éteint depuis 2014).
Pour un investisseur locatif au réel, cette déductibilité est l’un des piliers du rendement net. Elle est particulièrement intéressante pour un prêt in fine, où les mensualités sont composées exclusivement d’intérêts pendant toute la durée du prêt, maximisant la part déductible.
Optimiser votre projet immobilier avec Aura Finance
Chaque situation est unique. Les informations présentées sont données à titre indicatif. Une réponse personnalisée vous sera apportée après étude de votre dossier par un courtier Aura Finance.
FAQ — Fiscalité immobilière 2025-2026
Le statut LMNP reste-t-il intéressant en 2025-2026 ?
Oui, c’est même l’un des statuts les plus efficaces pour un investissement locatif meublé. Au régime réel, la déductibilité des intérêts d’emprunt, des charges et de l’amortissement permet souvent d’obtenir un revenu locatif fiscalisé proche de zéro pendant les premières années—ce qui maximise le rendement net après impôt.
Qui paie l’IFI en 2026 ?
Les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. La dette d’acquisition est déductible sous conditions. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Les biens loués meublés peuvent, sous critères, sortir de l’assiette IFI s’ils relèvent d’une activité professionnelle.
Quels sont les abattements pour durée de détention sur une plus-value immobilière ?
Pour l’impôt sur le revenu : abattement progressif à partir de 6 ans, exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : abattement plus progressif, exonération totale à 30 ans. La résidence principale est totalement exonérée. Pour un investissement locatif, il faut donc anticiper la fiscalité de revente dès l’acquisition.
Le PTZ 2026 est-il accessible à Bordeaux ?
Oui, Bordeaux et son agglomération sont en zone B1, ce qui maintient l’accès au PTZ 2026. Pour les primo-accédants sous plafonds de ressources, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du projet dans le neuf et 20 % dans l’ancien avec travaux substantiels.
La Loi Lemoine de 2022 est-elle toujours en vigueur ?
Oui, et elle reste l’un des leviers les plus puissants pour optimiser le coût d’un prêt immobilier. Elle permet la résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur, sans pénalité, à tout moment de la vie du prêt. Pour un primo de 28 ans, l’économie cumulée entre une assurance groupe et une délégation externe atteint en moyenne 8 000 à 14 000 €.
Comment optimiser fiscalement un héritage utilisé comme apport ?
L’héritage en ligne directe bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans). Pour qu’il soit pleinement reconnu par la banque comme apport tracé, fournissez : l’attestation notariée, le relevé bancaire d’entrée des fonds, et l’avis d’imposition de l’année correspondante (les héritages exonérés doivent y figurer en informations complémentaires).
