À Bordeaux, ville attractive pour l’investissement immobilier, les propriétaires de logements anciens à rénover peuvent bénéficier d’un avantage fiscal puissant : le déficit foncier. Ce dispositif permet de réduire ses impôts tout en valorisant son patrimoine locatif. Encore faut-il comprendre son fonctionnement et bien optimiser sa déclaration. Voici tout ce qu’il faut savoir pour profiter pleinement du déficit foncier à Bordeaux.
Sommaire
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier intervient lorsque les charges déductibles liées à un bien en location non meublée sont supérieures aux loyers perçus. Ces charges peuvent être partiellement déduites du revenu global imposable, sous certaines conditions, permettant ainsi de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.
À Bordeaux, où de nombreux immeubles anciens nécessitent des travaux, le déficit foncier devient un levier fiscal particulièrement pertinent. Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent :
- Rénover un bien pour le mettre en location non meublée
- Optimiser la rentabilité nette de leur investissement
- Alléger leur imposition personnelle
Les conditions d’accès
- Le bien doit être loué non meublé à titre de résidence principale
- Le régime fiscal doit être le régime réel (et non micro-foncier)
- Les travaux doivent concerner l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien
Pourquoi le déficit foncier est-il intéressant à Bordeaux ?
Un parc immobilier propice aux travaux
Le centre de Bordeaux regorge d’immeubles anciens classés ou semi-récents nécessitant des rénovations (ravalement, toiture, systèmes électriques, etc.). Ces biens sont souvent éligibles au déficit foncier si les travaux engagés respectent les critères fiscaux. C’est donc une ville particulièrement adaptée à ce dispositif.
Un levier pour réduire son impôt
Le déficit foncier permet d’imputer jusqu’à 10 700 € par an de charges sur votre revenu global (et jusqu’à 21 400 € pour les travaux énergétiques sur les passoires thermiques). À Bordeaux, ces plafonds peuvent être rapidement atteints dans le cadre de travaux lourds.
Le reste du déficit est reportable :
- Sur le revenu global pendant 6 ans
- Sur les revenus fonciers pendant 10 ans
Exemple concret
Vous achetez un appartement à Bordeaux pour 270 000 € et réalisez 30 000 € de travaux de rénovation. Si vos loyers annuels sont de 9 000 € mais que vos charges déductibles s’élèvent à 20 000 €, vous pouvez créer un déficit de 11 000 €. Jusqu’à 10 700 € pourront venir réduire votre revenu global la même année.
Quelles charges sont déductibles ?
Voici une liste non exhaustive des charges ouvrant droit au déficit foncier :
- Travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration
- Honoraires de gestion ou de syndic
- Frais de procédure en cas de litige
- Assurances propriétaire non occupant
- Charges de copropriété non récupérées
- Taxe foncière
- Intérêts d’emprunt (attention, déductibles uniquement des revenus fonciers, pas du revenu global)
Les dépenses de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas éligibles.
👉 Consultez la liste des pièces justificatives à conserver pour prouver vos dépenses déductibles.
Comment déclarer son déficit foncier ?
Le formulaire 2044 à la loupe
La déclaration s’effectue via le formulaire n°2044 (déclaration des revenus fonciers). Il vous permet de lister toutes les charges payées durant l’année, de les affecter au bien concerné, et de calculer le résultat foncier. Si ce résultat est négatif, un déficit foncier est constaté.
Conseils pratiques pour bien déclarer
- Conservez toutes les factures et justificatifs des travaux
- Renseignez-vous sur le type de travaux (énergétiques, urgents, d’entretien)
- Faites appel à un courtier ou un expert pour optimiser votre montage
👉 Notre équipe de courtiers spécialisés à Bordeaux peut vous accompagner dans cette déclaration complexe.
Déficit foncier et stratégie patrimoniale
Ce dispositif peut s’inscrire dans une stratégie globale visant à développer son patrimoine. En réduisant la fiscalité tout en améliorant la valeur d’un bien, vous augmentez la rentabilité nette et facilitez la revente ou la transmission.
Il est également possible de combiner le déficit foncier avec d’autres solutions de financement ou d’assurance de prêt pour maximiser l’effet de levier.
À qui s’adresse ce dispositif ?
- Aux contribuables fortement imposés (> 30 % de TMI)
- Aux investisseurs souhaitant rénover des biens anciens à Bordeaux
- Aux propriétaires de plusieurs biens locatifs
Une opportunité à saisir pour les investisseurs bordelais
À Bordeaux, le déficit foncier est un excellent moyen de réduire son imposition tout en rénovant un bien ancien pour le remettre sur le marché locatif. Grâce à une déclaration maîtrisée et à un accompagnement sur-mesure, vous pouvez transformer une contrainte fiscale en opportunité patrimoniale.
Besoin de conseils personnalisés ? Prenez contact avec un courtier spécialisé Aura Finance à Bordeaux dès aujourd’hui.
