Tout savoir sur le déficit foncier : Guide pratique de l’investissement immobilier

En tant que propriétaires de biens immobiliers en location non meublée, nous pouvons être confrontés à une situation où nos dépenses sont plus élevées que nos revenus générés par la location. Dans ce cas, il est possible de tirer parti d’un dispositif fiscal avantageux, communément appelé le déficit foncier. Ce dernier permet de réduire notre imposition en tenant compte des différentes charges qui excèdent les revenus locatifs.

L’exploitation de ce dispositif fiscal réclame cependant une connaissance précise des types de dépenses déductibles ainsi que du processus de déclaration. Il est primordial de savoir évaluer le montant du déficit pour optimiser sa déclaration fiscale et comprendre dans quelle mesure il est possible de bénéficier pleinement de cet avantage.

Clés à retenir

• Le déficit foncier permet de réduire l’impôt en déduisant les charges supérieures aux loyers perçus.
• Il est essentiel de connaître les charges déductibles pour calculer correctement le déficit foncier.
• La déclaration des charges doit être faite avec soin pour profiter de l’avantage fiscal.

Comprendre le Déficit Foncier

Comparaison entre le Micro-Foncier et le Régime Réel

En tant que propriétaires offrant une propriété à la location non meublée, les options fiscales disponibles sont cruciales pour optimiser notre imposition. Nous avons la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition sur le revenu foncier: le micro-foncier et le régime réel.

Le micro-foncier s’applique de droit si nos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 euros. Dans ce cas, le calcul de l’imposition est simplifié : un abattement de 30% est automatiquement pratiqué sur les revenus, sans nécessité de déclarer les charges réelles. L’objectif est de couvrir les dépenses courantes. Cependant, il est important de noter que ce système ne permet pas de dégager un déficit foncier, car aucun excédent de charges ne peut être reporté au-delà des revenus fonciers.

À contrario, le régime réel est avantageux si nous avons des charges importantes à déduire ou si nos revenus fonciers excèdent 15 000 euros. Il autorise la soustraction de l’intégralité des charges réelles de nos revenus fonciers. Si ces charges surpassent les revenus, un déficit est créé et peut être déduit de notre revenu imposable, pouvant ainsi réduire l’assiette de notre impôt sur le revenu global.

Pour illustrer les différences entre ces deux régimes, voyons deux scénarios de manière simplifiée dans ce tableau :

Si nous gérons une location meublée, il est crucial de comprendre que la fiscalité est différente : les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et le mécanisme du déficit foncier n’est pas applicable. Toutefois, d’autres dispositifs fiscaux peuvent être envisagés pour alléger notre imposition.

Plafonnement de la déduction pour déficit foncier

Distinction entre le revenu global et les revenus fonciers

Lorsque nous possédons et louons un bien immobilier non meublé, les loyers perçus représentent nos revenus fonciers. Ces derniers s’additionnent aux autres catégories de revenus pour former notre revenu global, qui est assujetti à l’impôt sur le revenu. Ainsi, notre revenu global s’établit comme la somme des revenus fonciers et autres revenus (tels que les salaires, allocations ou pensions).

Déduction des déficits fonciers du revenu imposable global:

• Plafond standard: Nous pouvons déduire un montant de déficit foncier allant jusqu’à 10 700 euros de notre revenu global.
• Condition particulière: Le plafond peut atteindre 15 300 euros pour certains logements spécifiés par la législation fiscale.
• Déficits supérieurs: Si le déficit est plus élevé, le surplus est reportable:
  • Durant 6 ans sur notre revenu global.
  • Durant 10 ans sur les revenus fonciers exclusivement.

Pour les travaux de rénovation énergétique:

• Plafond rehaussé: Un plafond d’imputation de 21 400 euros peut s’appliquer pour les dépenses en travaux de rénovation énergétique.
• Critères d’éligibilité: Ces travaux doivent améliorer un bien dit “passoire thermique” vers une classe énergétique supérieure.

Durées de report:

• Un déficit non déduit peut être reporté et imputé durant les 6 années ou les 10 années suivantes, selon la nature des revenus contre lesquels le déficit est imputable.

Il est important de noter que la déduction du déficit foncier est soumise au plafonnement global des niches fiscales, qui inclut une multitudes de dispositifs de défiscalisation offerts par l’État. Par conséquent, cette déduction entre dans la limite de ce plafonnement. De plus, tous les prélèvements sociaux restent dus sur les revenus fonciers malgré l’imputation d’un déficit sur notre revenu imposable global.

Quels frais immobiliers sont déductibles de vos revenus locatifs ?

Dans la gestion de vos biens immobiliers locatifs, certains frais peuvent être retranchés de vos recettes locatives pour déterminer le revenu foncier net imposable. Voici une liste non exhaustive des charges couramment déductibles :

• Gestion administrative : Cela inclut les rémunérations des gardiens ou concierges, ainsi que les honoraires dus aux agences immobilières ou aux syndics de copropriété.
• Taxe foncière : Les sommes relatives à cet impôt, non récupérables auprès des locataires, sont également déductibles.
• Entretien et réparations courantes : Les coûts associés à la maintenance ordinaire ou aux réfections indispensables dues à l’usure du logement peuvent être retirés de vos revenus.

• Dépenses d’amélioration : Les frais visant à optimiser le confort du logement sans changer sa structure sont pris en compte.
• Provision pour charges de copropriété : Ces montants, mis de côté pour les dépenses collectives, entrent dans les déductions possibles.
• Charges locatives non récupérées : Si ces charges restent impayées par le locataire après son départ, elles sont déductibles.
• Assurances : Les primes d’assurance pour votre propriété immobilière sont également incluses.
• Intérêts d’emprunt : Les coûts financiers liés à l’acquisition de votre bien via emprunt sont déductibles, mais uniquement du revenu foncier.

Il est important de noter que les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas admissibles en tant que charges déductibles de vos revenus fonciers. De plus, les charges provenant des intérêts d’emprunt suivent des règles de déduction spécifiques et ne peuvent être rétractées que de votre revenu foncier, et non du revenu global.

En nous appuyant sur ces informations, nous savons gérer avec assurance notre portefeuille immobilier de manière fiscalement avantageuse.

Déclaration des Dépenses Déductibles pour la Propriété Immobilière

Pour les propriétaires, il est possible de diminuer l’impôt sur le revenu en déclarant divers frais liés à la gestion de votre bien immobilier. Lors de la complétion du formulaire n°2044, ces dépenses sont à inclure pour le calcul du déficit ou du bénéfice foncier. Il est crucial de conserver toute documentation justificative telle que factures ou photos, qui attestent la nature et le coût engagé.

• Frais de gestion et d’administration : Incluent les montants payés à une agence immobilière ou pour l’administration de la SCI.
• Entretien et réparation : Justifiés par des devis ou factures.

Foire aux questions

Quelles conditions autorisent l’établissement d’un déficit immobilier ?

Pour créer un déficit immobilier, plusieurs situations sont envisageables. Il peut survenir lorsque les dépenses sont plus importantes que les recettes locatives. Ces dépenses pourraient inclure des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, les frais de gestion, les charges de copropriété non récupérables, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’achat ou la rénovation du bien.

Quel est le montant maximum que l’on peut déduire du revenu total pour le déficit immobilier ?

Le montant du déficit immobilier pouvant être déduit des revenus globaux est plafonné à 10 700 euros par an. Cependant, si les déficits fonciers proviennent des intérêts d’emprunts, nous pouvons porter ce montant à la totalité des déficits fonciers.

Le déficit immobilier peut-il être bénéfique après la vente du bien ?

Même après la vente du bien, vous pouvez toujours bénéficier du déficit foncier. Cependant, le déficit doit avoir été constaté et reporté avant la vente. Ensuite, le bénéfice de ce déficit pourra se poursuivre sur les années suivantes selon les règles de report.

Comment le déficit immobilier est-il affecté en l’absence de revenus locatifs ?

Si aucun revenu locatif n’est généré, le déficit foncier se reporte uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes. De plus, il n’y a pas de limite de durée pour ce report, mais il ne viendra pas en déduction des autres catégories de revenus.

Combien de temps peut-on reporter un déficit foncier non utilisé ?

Le report d’un déficit foncier non imputé est possible et s’étend sur une fenêtre de 10 ans. Durant cette période, le déficit peut être déduit des revenus fonciers futurs.

Quels types de dépenses sont acceptés pour constituer un déficit immobilier ?

Les dépenses admissibles dans le calcul du déficit immobilier incluent principalement :

• Les frais de réparation et d’entretien
• Les dépenses d’amélioration (hors agrandissement ou construction)
• Les frais de gestion, d’assurance et les charges de copropriété non récupérables
• Les intérêts d’emprunt liés aux biens loués

Voici une présentation sous forme de tableau des dépenses admises :