Vous envisagez de proposer votre logement en location saisonnière à Bordeaux ? Que ce soit pour une résidence principale ou secondaire, il est essentiel de respecter les réglementations en vigueur. Ce guide détaillé vous accompagne dans les démarches à suivre pour être en conformité en 2025.
Sommaire
1. Comprendre la réglementation locale
Obligation de déclaration en mairie
À Bordeaux, toute location de meublé de tourisme doit être déclarée en mairie. Cette démarche permet d’obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, obligatoire pour publier une annonce sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking.com. La déclaration s’effectue via le téléservice dédié de la ville.
Autorisation de changement d’usage
Si vous louez une résidence secondaire ou votre résidence principale plus de 120 jours par an, une autorisation de changement d’usage est requise. Cette demande doit être adressée à la mairie de Bordeaux.
2. Fiscalité des revenus locatifs
Choisir le régime fiscal adapté
Les revenus tirés de la location saisonnière sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles selon le montant de vos recettes : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Régime micro-BIC : pour qui ?
Ce régime s’applique automatiquement si vous réalisez moins de 77 700 € de recettes annuelles (plafond 2025) et que vous ne demandez pas à opter pour le régime réel.
Avantages :
- Simplicité administrative : pas besoin de comptabilité détaillée.
- Abattement forfaitaire de 50 % pour frais (aucune charge à justifier).
- Pas d’expert-comptable obligatoire.
Inconvénients :
- Si vos charges réelles dépassent 50 %, vous perdez en rentabilité fiscale.
- Impossible de déduire l’amortissement du bien ou les intérêts d’emprunt.
Le micro-BIC est donc recommandé pour les petites locations (chambre ou studio) avec peu de charges, ou si vous louez ponctuellement votre résidence principale.
Régime réel : pourquoi et comment y accéder ?
Le régime réel est obligatoire dès que vous dépassez les 77 700 € de recettes. Toutefois, vous pouvez opter volontairement pour ce régime même en dessous de ce seuil, en adressant un courrier de renonciation au micro-BIC au service des impôts avant le 1er février de l’année concernée.
Avantages :
- Déduction des charges réelles liées à la location.
- Possibilité d’amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier, les travaux et les frais d’acquisition.
- Si vos charges sont supérieures à 50 %, vous diminuez votre imposition.
Charges déductibles au réel :
- Intérêts d’emprunt immobilier.
- Frais de gestion, d’agence et d’assurance.
- Taxe foncière.
- Travaux d’entretien et de réparation (hors gros œuvre).
- Frais de notaire (sous certaines conditions).
- Amortissements : du bien (hors terrain), des meubles, des équipements.
- Frais de comptable (déductibles également).
Le régime réel est donc conseillé dès que vous avez des charges importantes ou que vous financez votre bien à crédit. Un courtier Aura Finance peut vous aider à évaluer la meilleure option selon vos charges prévisionnelles : nos solutions.
Déclaration des revenus locatifs meublés
Les loyers perçus en 2024 devront être déclarés au printemps 2025. Voici comment remplir votre déclaration d’impôt :
Pour le micro-BIC :
- Rendez-vous sur votre espace personnel sur impots.gouv.fr.
- Accédez à la déclaration de revenus > annexe des revenus BIC non professionnels.
- Indiquez le montant brut des recettes (loyers perçus) dans la case 5ND ou 5KO.
Pour le régime réel :
- Vous devez remplir une déclaration complémentaire professionnelle : le formulaire n°2031 accompagné du bilan, du compte de résultat et de la liasse fiscale.
- Ces documents sont généralement établis par un comptable. Il est fortement recommandé d’adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) pour éviter une majoration de 20 % de vos bénéfices imposables.
Optimisation fiscale : nos conseils
- Anticipez vos dépenses : Investissez dans des travaux, mobilier ou équipements avant le 31 décembre pour les intégrer dans l’exercice fiscal.
- Amortissez intelligemment : Le régime réel vous permet d’amortir votre bien sur 20 à 30 ans, et vos meubles sur 5 à 10 ans, réduisant ainsi votre base imposable.
- Gérez avec rigueur : Tenez un registre précis de vos dépenses et revenus. Aura Finance peut vous orienter vers des experts comptables spécialisés en LMNP.
- Utilisez les bons outils : Des plateformes comme DeclarImmo simplifient la gestion comptable en régime réel.
Vous hésitez sur le régime fiscal le plus avantageux pour votre profil ? Prenez contact avec un courtier Aura Finance pour un diagnostic gratuit de votre situation et une simulation précise selon vos objectifs locatifs.
3. Taxe de séjour à Bordeaux
Calcul et collecte
La taxe de séjour à Bordeaux est calculée en fonction du type d’hébergement et de son classement. Pour les meublés non classés, une taxe proportionnelle de 7,2 % du coût HT de la nuitée par personne est appliquée, plafonnée à 6,91 € par nuitée.
Déclaration et reversement
La déclaration de la taxe de séjour est mensuelle. Entre le 1er et le 20 de chaque mois, vous devez déclarer le nombre de nuitées collectées le mois précédent via la plateforme de télédéclaration de Bordeaux Métropole.
4. Obligations complémentaires
Immatriculation au Registre National des Entreprises (RNE)
Tout loueur en meublé doit déclarer son activité auprès du Guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant la mise en location. Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET et d’être enregistré au RNE.
Assurance adaptée
Il est impératif de souscrire une assurance habitation couvrant l’activité de location saisonnière. Cette assurance protège contre les éventuels dommages causés par les locataires.
5. Services d’accompagnement avec Aura Finance
La gestion d’une location saisonnière implique de nombreuses démarches administratives et fiscales. Pour vous accompagner dans ces étapes, Aura Finance propose des services personnalisés :
- Solutions de financement adaptées à votre projet immobilier.
- Équipe de courtiers spécialisés à Bordeaux pour vous conseiller.
- Simulateur de prêt immobilier pour estimer votre capacité d’emprunt.
- Contact pour un accompagnement personnalisé.
En faisant appel à Aura Finance, vous bénéficiez d’un soutien expert pour optimiser la rentabilité de votre location saisonnière tout en respectant les obligations légales.
