Lors d’un projet immobilier, il n’est pas rare que les emprunteurs sollicitent l’aide financière d’un proche pour pouvoir disposer de l’apport requis par la banque.
En période de hausse des prix de l’immobilier, c’est même quasiment obligatoire en zone tendue pour certains candidats, qui, à budget égal, ne peuvent plus acheter qu’un 2 pièces là où ils pouvaient encore rêver d’un 3 pièces début 2022.
Mais les ascendants peuvent-ils librement procéder à une donation ou un prêt ?
En principe, un prêt entre particuliers d’un montant supérieur à 1 500 euros doit faire l’objet d’un écrit. Mais peu de parents prennent la peine de faire signer un document à leurs enfants, d’autant que le prêt peut être réalisé simplement sans dossier, ni feuilles de revenus à fournir à la banque.
La mise en place d’une donation est différente. Elle implique que le parent renonce à une partie du patrimoine qu’il a tenté de se constituer au fil des années, ce qui n’est pas toujours évident quand il s’agit de l’épargne d’une vie.
D’autant que cela peut également être source de tension, et créer un déséquilibre si elle a lieu au profit d’un seul enfant d’une fratrie.
Mais le prêt familial n’est pas forcément sans risque
Le premier risque est fiscal. En cas de prêt important sans écrit, le fisc peut considérer que l’augmentation du patrimoine de l’emprunteur est anormale et que le prêt ne peut pas être prouvé, et n’hésite pas à requalifier l’opération en donation déguisée. Dans ce cas, des droits de mutation sont appliqués sur le montant prêté.
Pour éviter cette situation, il suffit d’enregistrer ce prêt au centre des impôts (formulaire Cerfa no 2062) pour 125 €. On peut ainsi justifier l’origine des fonds perçus en cas de contrôle et dater le prêt.
Doit on déclarer la somme reçue ?
Au-delà de 760 €, un prêt doit être déclaré à l’administration fiscale par l’emprunteur. Le prêteur doit lui déclarer les intérêts qu’il perçoit, et qui sont taxés au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
L’écrit peut également permettre aux parents de démontrer auprès de leurs autres enfants qu’ils répondent à un besoin ponctuel tout en respectant l’équité.
Pour cela, il est toujours important de garder trace de remboursements, et de veiller à ce qu’ils soient réguliers.
Comment le rédiger ?
Le document écrit doit être daté, signé et en double exemplaire, avec le montant du prêt en lettres et en chiffres et son échéance. Le formulaire Cerfa 2062 reprend ces points et est disponible sur le site des impôts.
Mais attention à ne pas mettre des éléments farfelus ! le prêteur doit prévoir un taux d’intérêt, même très faible, et prévoir que les remboursements surviennent à une date réaliste.
Par exemple, la cour de cassation a estimé qu’il s’agissait d’une donation déguisée, lorsqu’un parent repoussait le remboursement du prêt à 30 ans, alors qu’il était déjà âgé de 70 ans, simplement pour échapper à la charge fiscale.
Pour rappel, la donation est une avance sur la part d’héritage qui sera revalorisée au décès du donateur.
Tous les quinze ans, chaque parent peut donner à son enfant jusqu’à 100 000 euros exonérés d’impôt. Et chaque enfant peut également recevoir, en exonération de droits, jusqu’à 31 865 euros de chacun de ses parents, grands-parents et arrière-grands-parents. A condition d’être majeur et que le donateur, âgé de moins de 80 ans transmette une somme d’argent (en espèce, chèque, virement).
