La face cachée du crédit immobilier à Bordeaux : L’endettement des ménages en hausse alarmante

Avec la hausse des taux et un marché tendu, nombreux sont ceux qui cherchent à emprunter malgré leur endettement. À Bordeaux, cette situation n’est pas rare. Heureusement, des solutions existent pour obtenir un crédit immobilier, même avec un taux d’endettement élevé.

Emprunter malgré son endettement : un défi pour les ménages bordelais

Des règles strictes qui compliquent l’accès au crédit

Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé des règles strictes pour limiter le risque de surendettement. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%, assurance incluse. Or, à Bordeaux, les prix de l’immobilier et les taux bancaires élevés rendent cet objectif difficile à atteindre pour beaucoup. Pourtant, obtenir un crédit immobilier reste envisageable, même si vous dépassez ce seuil.

Le rôle du taux d’usure dans la capacité à emprunter

Le taux d’usure, mis à jour chaque mois, détermine le taux maximal légal auquel les banques peuvent prêter. Son actualisation mensuelle depuis 2023 a redonné un peu de souffle au marché bordelais, facilitant l’accès au crédit pour les dossiers à endettement plus élevé.

Un marché immobilier bordelais sous pression

À Bordeaux, les prix des biens baissent lentement alors que les taux continuent de grimper. Résultat : les candidats à l’achat se retrouvent avec une capacité d’emprunt réduite. Le financement d’un bien devient un casse-tête pour les foyers souhaitant emprunter malgré leur endettement élevé.

Les profils les plus concernés par un endettement élevé

Primo-accédants et jeunes actifs

Les primo-accédants sont parmi les plus touchés. Leur apport est limité, leurs revenus encore modestes, et leur taux d’endettement dépasse souvent le plafond des 35%. Un accompagnement spécifique peut leur permettre d’démarrer dans la vie sereinement malgré les contraintes.

Investisseurs immobiliers à crédit

Les investisseurs multipropriétaires voient leur endettement grimper rapidement. Grâce à une stratégie bien pensée, ils peuvent continuer à développer leur patrimoine même au-delà du seuil réglementaire.

Ménages avec enfants ou revenus fluctuants

Les familles nombreuses ou les indépendants doivent composer avec des charges élevées ou des revenus irréguliers. Leurs projets nécessitent une approche personnalisée pour emprunter malgré un fort endettement.

Solutions pour emprunter malgré un endettement supérieur à 35%

Négocier un meilleur taux d’emprunt

Un taux plus bas = une mensualité plus légère = un taux d’endettement plus bas. C’est pourquoi la négociation du taux est un levier majeur. Un courtier en prêt immobilier à Bordeaux est l’interlocuteur idéal pour obtenir les meilleures conditions.

Rééquilibrer ses finances avant d’emprunter

Réduire ses crédits à la consommation, regrouper ses dettes via un rachat de prêts, ou épargner davantage permet de présenter un dossier plus solide aux banques.

S’appuyer sur les prêts aidés et complémentaires

Le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt action logement ou le prêt d’accession sociale (PAS) sont autant de solutions qui aident à emprunter malgré son endettement en réduisant la charge financière globale.

Simuler son projet avant de se lancer

Avec notre simulateur de prêt immobilier, vous pouvez estimer votre capacité d’emprunt selon vos revenus et charges actuelles, et ajuster votre projet en conséquence.

Impact de l’endettement sur les emprunteurs bordelais

Des revenus de plus en plus élevés nécessaires pour emprunter

Pour un prêt de 200 000€ sur 20 ans, les revenus nets nécessaires sont passés de 2790€ en 2021 à plus de 3380€ en 2023. Cette augmentation rend le crédit inaccessible pour de nombreux foyers, en particulier à Bordeaux où les prix au m² restent élevés.

Une baisse drastique de la capacité d’emprunt

Un couple avec 4000€ de revenus mensuels nets pouvait emprunter 287 000€ en 2021. En 2023, leur capacité tombe à 236 000€. Cela signifie une perte de pouvoir d’achat immobilier de 51 000€, malgré des revenus identiques.

Des arbitrages difficiles pour concrétiser son projet

Face à cette réalité, les emprunteurs doivent faire des choix : surface réduite, quartier excentré, ou bien reporter leur achat. C’est pourquoi un accompagnement sur-mesure est essentiel pour emprunter malgré un taux d’endettement élevé.

Perspectives pour 2025 et accompagnement local à Bordeaux

Une évolution possible des règles du HCSF

Les professionnels du secteur, dont Aura Finance, plaident pour une meilleure prise en compte des profils atypiques, des revenus évolutifs et des spécificités locales comme à Bordeaux. Une réforme des critères d’endettement pourrait élargir l’accès au crédit.

Le rôle central du courtier immobilier à Bordeaux

Un courtier peut :

• mettre en avant les points forts de votre dossier,
• vous orienter vers les banques les plus ouvertes,
• vous aider à obtenir un taux compétitif malgré un endettement élevé.

Pour cela, il faut bien préparer son dossier, avec l’ensemble des pièces justificatives pour un crédit immobilier.

Repenser son projet sans le sacrifier

Emprunter avec un taux d’endettement élevé ne signifie pas renoncer à son projet. Cela implique d’être stratégique : repenser la durée du prêt, le type de bien, ou encore envisager l’achat en couple ou en indivision.

FAQ : Emprunter avec un endettement élevé à Bordeaux

Peut-on vraiment emprunter au-delà de 35% d’endettement ?
Oui, avec un bon dossier et l’appui d’un courtier, il est possible d’emprunter au-delà de 35% si le projet est cohérent et bien structuré.

Quelles sont les banques les plus souples à Bordeaux ?
Certaines banques locales ou mutualistes appliquent plus facilement les dérogations. Un courtier bordelais connaît leurs critères et peut vous orienter.

Faut-il obligatoirement avoir un apport ?
Un apport personnel facilite le financement, mais certains prêts aidés peuvent compenser une absence d’épargne initiale.

Quand vaut-il mieux reporter son projet ?
Si votre taux d’endettement dépasse 45% et que vos revenus sont instables, il peut être sage de patienter, d’épargner davantage ou de revoir vos priorités.