La loi de finances pour 2025 permet aux départements de moduler la fiscalité concernant l’achat immobilier. Une opportunité pour les primo-accédants qui pourraient bénéficier d’une réduction des droits de mutation, tandis que d’autres acquéreurs pourraient être soumis à une hausse de la fiscalité. Cette mesure vise à favoriser l’accès à la propriété et à dynamiser le marché immobilier.
Points clés à retenir :
- Réduction ou exonération des droits de mutation pour les primo-accédants sous certaines conditions.
- Possibilité pour les Conseils départementaux d’augmenter les taxes jusqu’à un plafond de 5 %.
- Entrée en vigueur des nouvelles mesures à partir du 1er juin 2025 sous certaines conditions.
- Exonération automatique de la hausse pour les primo-accédants sans condition de durée de détention.
- Dispositif temporaire valable jusqu’au 31 mars 2028.
Une modulation des droits de mutation pour favoriser les primo-accédants
Une possibilité de réduction ou d’exonération
Le Conseil départemental a désormais la possibilité d’ajuster les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière pour favoriser l’accession à la propriété. Cette flexibilité fiscale permet de stimuler l’acquisition immobilière tout en adaptant la pression fiscale aux réalités économiques locales.
Les primo-accédants peuvent ainsi profiter d’une exonération totale ou partielle, tandis que les autres acquéreurs pourraient voir ces taxes augmenter. Cela signifie que les acheteurs d’une première résidence principale pourraient réaliser des économies substantielles lors de leur achat.
Les conditions pour bénéficier de l’allègement fiscal
Pour être éligible à cette réduction, l’acheteur doit remplir deux conditions cumulatives :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
- S’engager à utiliser le bien en résidence principale pendant au moins cinq ans.
Un décret précisera les exceptions à cette obligation de conservation du bien, notamment en cas de force majeure ou de mobilité professionnelle. Cette précision permettra d’adapter la réglementation aux situations particulières des acheteurs.
Une application dès le 1er juin sous conditions
Si la décision du Conseil départemental est notifiée aux services fiscaux avant le 15 avril de l’année en cours, la mesure sera effective à partir du 1er juin. Cette rapidité de mise en œuvre permettra aux primo-accédants de profiter rapidement de ces nouveaux avantages fiscaux.
Exemple :
Prenons le cas de Marie et Julien, un couple de jeunes actifs souhaitant acheter leur premier appartement en 2025 dans un département qui a voté une exonération des droits de mutation pour les primo-accédants. Sans cette mesure, ils auraient dû payer environ 8 000 € de droits d’enregistrement pour un bien à 200 000 €. Grâce à la décision du Conseil départemental, ces frais sont réduits à zéro, leur permettant d’utiliser cette somme pour financer des travaux de rénovation ou de diminuer leur apport initial. Ainsi, leur accession à la propriété devient plus accessible et moins coûteuse.
Une hausse possible des droits de mutation jusqu’en 2028
Une augmentation plafonnée à 5%
Les Conseils départementaux peuvent également relever la taxe de publicité foncière ou les droits d’enregistrement au-delà de 4,50 %, mais sans dépasser 5 %. Cette mesure a pour objectif d’ajuster les recettes fiscales locales et de financer les besoins en infrastructures et services publics.
Cette hausse maximale de 0,5 % s’appliquera à toutes les ventes, y compris celles pour lesquelles un compromis ou une promesse de vente a déjà été signé. Ainsi, les acheteurs devront anticiper cette potentielle augmentation lors de la planification de leur projet immobilier.
Un impact limité pour les primo-accédants
Les primo-accédants seront exemptés de cette augmentation pour l’achat de leur résidence principale, sans qu’un engagement de conservation du bien ne soit requis. Ils bénéficieront ainsi du taux actuel ou d’une réduction votée par leur département. Cette mesure assure une stabilité fiscale pour ceux qui accèdent à la propriété pour la première fois.
Exemple :
Imaginons Paul et Sophie, un couple souhaitant acheter une maison en 2026. Leur département a décidé d’augmenter le taux des droits de mutation à 5 % à partir du 1er janvier 2027. S’ils signent un compromis en novembre 2026 mais ne passent pas l’acte authentique avant janvier 2027, ils devront payer un taux plus élevé. Pour éviter cette hausse, ils décident d’accélérer leurs démarches afin de finaliser l’achat avant la fin de l’année 2026. Ce cas illustre l’importance d’anticiper les changements fiscaux lors d’un achat immobilier.
Dates d’entrée en vigueur de l’augmentation des taux
L’application des nouveaux taux dépendra de la date de notification de la délibération aux services fiscaux :
| Date de notification | Entrée en vigueur du nouveau taux |
|---|---|
| Au plus tard le 15 avril 2025 | 1er jour du 2e mois suivant la notification |
| Entre le 16 avril 2025 et le 30 novembre 2025 | 1er janvier 2026 |
| Entre le 1er décembre 2025 et le 15 avril 2026 | 1er jour du 2e mois suivant la notification |
| Entre le 16 avril 2026 et le 30 novembre 2026 | 1er janvier 2027 |
| Entre le 16 avril 2027 et le 30 novembre 2027 | 1er janvier 2028 |
Une mesure temporaire jusqu’en 2028
Ces ajustements fiscaux ne seront applicables que jusqu’au 31 mars 2028. Au 1er avril 2028, les taux en vigueur au 31 janvier 2025 seront rétablis, sauf nouvelle modification législative. Cette limite temporelle permet d’encadrer la mesure tout en offrant aux départements la possibilité de la renouveler si nécessaire.
L’ensemble de ces dispositions est contenu à l’article 116 de la LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025
Conclusion : Un dispositif avantageux pour les primo-accédants
La loi de finances pour 2025 offre une opportunité unique aux primo-accédants en leur permettant de bénéficier d’une exonération ou d’une réduction des droits de mutation. Parallèlement, les autres acquéreurs devront anticiper une possible augmentation de ces taxes jusqu’en 2028.
Avec ces nouvelles mesures, les primo-accédants pourraient réaliser des économies significatives, facilitant leur accession à la propriété. Pour savoir si votre département applique ces nouvelles dispositions, consultez un conseiller Aura Finance et optimisez votre projet immobilier !
