Voté dans le cadre de la loi de Finances 2019, les détails de mise en application du dispositif Denormandie ont été fournis au moyen d’un décret et de deux arrêtés fin mars, et entrés en vigueur depuis.
Focus sur ces modalités afin de permettre à vos clients d’appréhender au mieux les contours et les opportunités de ce texte.
POURQUOI CE DISPOSITIF ?
Les effondrements d’immeubles insalubres survenus à Marseille ont contribué à accélérer la mise en place du plan national de lutte contre la dégradation du parc privé de logements anciens. L’aide fiscale apportée ici, a été jumelée avec une autre préoccupation du gouvernement : accompagner les collectivités dans la revitalisation de leurs centres villes, surtout les communes de taille moyenne.
POUR QUI ?
L’idée est donc d’inciter, depuis le 1er janvier 2019, les futurs propriétaires bailleurs à investir tout en rénovant, pour répondre à la demande locative par un habitat de meilleure qualité. La location longue durée mise par la suite en place donne lieu en contrepartie à une défiscalisation d’une partie des sommes engagées.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut acheter dans une des villes éligibles au dispositif, et mettre en location le logement rénové, qui doit être vide (et non meublé) pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Les travaux peuvent impliquer la création de surfaces habitables dans les annexes que sont les combles accessibles
ou encore le garage.
QUELLES SONT CES VILLES ELIGIBLES ?
Les villes retenues par le dispositif Denormandie sont contenues dans deux plans distincts.
Le programme Action Coeur de Ville (222 communes), signé entre l’Etat et les collectivités territoriales pour revitaliser les centres villes dégradés sur la période 2018-2023.
Les villes disposant d’une convention d’opération de revitalisation de territoire, mécanisme créé par la loi ELAN dans ce même objectif de revitalisation des centres villes et d’amélioration de l’habitat sont également éligibles.
Ces 244 villes au total sont listées dans l’un des deux arrêtés du 26 mars 2019, n’hésitez pas à nous le demander.
QUAND ?
Il faut acheter un bien à rénover dans une des villes labellisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
QUELLES REDUCTIONS D’IMPOT ?
Comme pour le dispositif Pinel, la réduction d’impôt est calculée sur la totalité de l’opération et selon la durée de la location.
Le pourcentage est évolutif, selon la durée : 6ans : 12%, 9 ans : 18%, 12 ans : 21% du cout de l’achat et des travaux.
L’administration fiscale ne s’est pas encore prononcée sur la prise en compte ou non des frais tels que les frais de notaire dans le calcul de ce cout total.
Ce montant donne lieu à une déduction d’impôt annuelle proratisée.
SOUS QUELLES CONDITIONS ?
Il existe un certain nombre de conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt.
- Faire des travaux équivalents à 25% du cout total de l’opération.
- Que les travaux réalisés génèrent une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins
30 % pour un logement individuel, de 20% pour un logement relevant d’un habitat collectif.
A l’issue des travaux, il faut pouvoir justifier du caractère effectif de cette diminution de la consommation
d’énergie.
Diminution qui doit donner lieu, après travaux, à une consommation inférieure à 331 kWh/m²/an (soit un E a minima, sur le diagnostic de performance énergétique), analysée sur la base des usages énergétiques relatifs au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire et au refroidissement.
Les travaux d’amélioration doivent porter sur au moins deux des 5 catégories suivantes : changement de chaudière; isolation des combles ; isolation des murs ; changement de production d’eau chaude ; isolation des fenêtres. Des travaux à faire réaliser par un professionnel certifié RGE.
Le montant pris en compte pour l’avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros. Si l’opération excède ce
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montant, la réduction d’impôt reste valable mais la déduction sera calculée dans cette limite.
Le nouveau bailleur doit appliquer un loyer conforme à la politique de loyers abordables défini dans sa zone. Les loyers sont en 2019, soumis aux plafonds suivants, en euros par m² et par mois :
NB : quand le futur propriétaire bailleur est dans une situation où PINEL et DENORMANDIE, sont susceptibles de s’appliquer, il a le choix du dispositif dont il entend bénéficier.
- De son côté, le locataire doit respecter des conditions de revenus et de ressources qui dépendent de la composition de son ménage, pour pouvoir bénéficier du dispositif.
Plafonds de ressources des locataires en euros :
QUEL FORMALISME ?
Un certain formalisme est exigé par l’administration fiscale pour apprécier le respect des procédures d’éligibilité à la réduction d’impôt. Vous devez être en mesure de fournir le diagnostic d’un professionnel agrée faisant état de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux.
Il faut aussi pouvoir fournir les factures des travaux réalisés, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance.
