Comment préparer mon dossier pour obtenir les meilleures conditions ?

Guide « Le saviez-vous »

La banque a des critères très précis pour définir le risque d’un dossier et chaque banque a une politique commerciale différente. Elle va ainsi définir une grille de taux plus ou moins avantageuse en fonction de votre profil client. Dans ce guide, nous vous donnons les clefs  pour optimiser votre dossier.

L’analyse risque

La banque a le devoir de s’assurer de votre capacité de remboursement. Elle doit, pour cela, s’assurer de la pérennité de vos revenus, de la récurrence de vos charges mais également de votre comportement bancaire actuel. La banque externalise de plus en plus son risque en passant par des cautions externes ( crédit logement, camca, saccef..). Ces cautions ont une approche risque encore plus stricte.

A savoir

Dans tous les cas de figure, la banque considère que son rôle est de limiter le risque, chaque banque définit alors sa politique risque.

La complétude du dossier

Les banques sont particulièrement attentives à la complétude de votre dossier. En effet, « L’édition d’une offre de prêt est le résultat d’un processus interne de contrôle et d’analyse. » Nous vous recommandons donc de toujours essayer de justifier tous les éléments particuliers de votre dossier.

A savoir

Dans 90% des cas, la personne que vous avez en face de vous en banque, n’est chargée que de constituer le dossier. Le dossier sera alors analysé par 1, 2 voire 3 personnes par la suite.

Les critères privilégiés par les banques pour définir leurs taux

Le critère le plus utilisé reste les revenus. La banque établit des tranches de revenus en  30 000 – 45 000 – 70 000 – 100 000 et + pour attribuer des taux préférentiels. Les célibataires se trouvent lésés par ce type de calcul car ce sont les revenus du couple qui sont pris en compte. D’autres banques préfèrent privilégier l’apport, elles feront alors la différence entre un dossier sans apport, un dossier avec 10% d’apport et un dossier avec 25% d’apport. Sachez que certaines banques essayent de proposer des offres pour les – de 30 ans, les fonctionnaires ou les professions libérales.

Cinq éléments pour optimiser votre profil

Pour anticiper l’analyse de votre dossier, vous pouvez d’ores et déjà procéder à quelques ajustements :

1 – Votre apport personnel

Il représente votre engagement dans le projet et surtout il diminue ce qu’on appelle le « risque hypothécaire ».  En effet en cas de défaillance de vos remboursements, la banque pourra saisir et revendre votre bien. Si elle vous a prêté 110% de la valeur de votre bien, elle prend alors le risque de perdre 10% en cas de défaillance.   Cette défaillance est cependant assez rare. Le risque peut être diminué par un remboursement rapide du capital ou un marché de l’immobilier porteur.  L’apport personnel exigé est donc variable en fonction des banques.  

A savoir

La banque sera compréhensive sur la notion d’apport pour les moins de 30 ans. Un minimum d’apport personnel sera apprécié pour prouver votre capacité d’épargne et votre engagement dans le dossier. Préférez une enveloppe travaux supplémentaire au lieu de payer vos travaux avec votre apport.

2 – Le taux d’endettement 

C’est le principal risque étudié. Il permet de limiter votre défaillance de remboursement.  De manière générale, le remboursement de votre crédit ajouté aux autres charges récurrentes (crédits conso, travaux, auto, pension alimentaire) ne doit pas excédées 33% de vos revenus.  Cette règle sera strictement appliquée si vos revenus sont faibles. A contrario, des revenus élevés inciteront la banque à plus de souplesse sur ce critère (allant jusqu’à 45% d’endettement pour certains profils).  Il existe une notion dites de « reste à vivre » à laquelle les banques se réfèrent. Il s’agit du montant restant après prélèvement de l’ensemble des charges fixes + crédits. Un minimum de 1000€ pour un couple et 250€ par enfant sont les critères standards.

A savoir

Le calcul d’endettement vous laisse 2 choix :  Augmenter vos revenus ou diminuer vos charges. C’est l’un des rôles de votre courtier. Dans un premier temps, nous allons mettre en valeur les primes, 13eme mois, changement d’échellon etc…  Dans un second temps, on essayera d’intervenir sur vos crédits annexes et de les regrouper.  Enfin nous jouerons avec votre apport pour en mettre un minimum et solder les crédits qui représentent une charge importante à court terme..

3 – Votre situation professionnelle 

Votre situation professionnelle constitue un élément essentiel qui prouve la pérennité de vos revenus et rassure les banques. Pas de mystère, celles-ci préfèreront un employé en CDI avec une situation professionnelle stable à un contrat précaire.  N’oubliez pas de fournir votre contrat de travail : La banque retrouvera les éléments de la période d’essai, de l’intitulé du poste, des éventuels avantages en nature, des primes, du 13eme mois.

A savoir

  • Sachez que si vous disposez d’un CDI, les banques exigent une ancienneté suffisante (à minima fin de la période d’essai). Plusieurs exceptions existent en fonction de votre profil (Intermittents, indépendants, intérimaires…). Dans ces cas, le critère d’ancienneté de trois ans (avec une stabilité de revenus) sera exigé pour prouver votre capacité de remboursement.
  • Les analystes aiment comprendre le situation. Plus nous leur donnerons des explications, plus ils seront indulgents dans leur analyse et pourront projeter votre situation professionnelle dans le futur

4 – La gestion de votre compte 

Pour obtenir la confiance des banques, vous devez montrer « patte blanche » sur la gestion de vos comptes. Vos 3 derniers relevés bancaires vous seront exigés et leur analyse devra laisser transparaître une gestion responsable de vos finances. Seront exclus, par conséquent, les émetteurs de chèques sans provisions, les joueurs d’argent compulsifs et toutes les négligences qui effraieront la banque.

A savoir

Si vous projetez de soumettre une demande de prêt immobilier dans les prochains mois, tachez de contrôler scrupuleusement vos comptes pour éviter tout incident bancaire (commissions d’intervention, dépassement du découvert autorisé répétitif) qui pourrait-être éliminatoire dans l’obtention de votre prêt.

La banque regarde la façon dont vous gérez votre budget actuellement. S’il y a un saut de charge important il faudra justifier comment vous compter faire des économies.  Par exemple, si vous parvenez difficilement à honorer un loyer de 550€ et que vos futures mensualités s’élèvent à 900€, la banque s’interrogera sur la viabilité de votre projet. 

A savoir

Votre capacité d’épargne est un atout non-négligeable lorsque vous faites une demande de prêt immobilier. Vous pouvez justifier votre saut de charge par le solde de crédits conso, le rapprochement de votre lieu de travail, la diminution de charges de copropriété, l’augmentation de vos revenus…

5 – Un projet immobilier adéquat et cohérent 

Pour obtenir la confiance des banques, vous devez montrer « patte blanche » sur la gestion de vos comptes.

La banque va prendre en compte la qualité de votre acquisition en fonction de différents critères (emplacement, qualité de la construction…). Elle va également analyser la cohérence entre votre projet et votre situation personnelle.  Par exemple, l’acquisition d’un bien qui nécessiterait une rénovation totale alors que le ménage est déjà à un niveau d’endettement maximal sera remis en cause.  De même, acheter un bien à une distance exagérée de son lieu de travail constituera pour des emprunteurs fragiles une source de charge supplémentaire invisible mais pourtant réelle.  Pour limiter les risques, la banque va également analyser la facilité de revente du bien. En cas défaillance de l’emprunteur, la banque veut pouvoir se séparer du bien sans difficulté. 

A savoir

Pour tous les projets nécessitant de gros travaux, il vous faudra des professionnels compétents (maître d’œuvre, maçonnerie, électricité…) et des garanties (dommage ouvrage…).