Le compromis de vente

Guide « Le saviez-vous »

Afin de ne pas être pris de cours lors de la signature du compromis, il est nécessaire de bien comprendre les enjeux et les obligations de cet acte valant vente. La promesse réciproque de vente et d’achat est usuellement dénommée « compromis ». C’est un engagement réciproque afin de se promettre de constater une vente définitive dès la réalisation des conditions suspensives. Il faudra ensuite se retrouver devant le notaire pour la constatation de l’accord dans un acte authentique.

Pourquoi un avant-contrat ?

Cet avant contrat est pleinement un contrat. Il a un effet irrévocable et de force obligatoire. Cet avant contrat permet d’avoir le temps avant l’acte authentique de :

  • rassembler des documents administratifs
  • purger les hypothèques
  • purger les droits de préemption
  • valider le consentement des parties

A savoir

Demandez à votre notaire de vous envoyer le projet de sous-seing avant la vente. Vous pourrez ainsi prendre le temps de le lire et de préparer vos question le jour du compromis.

Le devoir d’information

Dès la promesse, le futur vendeur à un devoir d’information et de loyauté. Il est notamment fautif si :

  • Il omet de états d’inscriptions hypothécaires
  • S’il manque à son devoir d’information sur le bien vendu :
    • Surface du bâtiment
    • Nature des travaux réalisés
    • Non-conformité de ces travaux avec les règles de l’urbanisme
  • S’il n’informe pas l’acquéreur sur la situation juridique de l’immeuble (statut de copropriété)

Les conditions suspensives

Les conditions générales :

Le compromis est conclu si :

  • Le maire n’exerce pas son droit prioritaire d’achat «  droit de préemption »
  • Le certificat d’urbanisme n’empêche pas d’utiliser le bien «alignement »
  • Les hypothèque ne sont pas supérieures au prix de vente
  • L’acquéreur et le vendeur n’ont pas leur pleine capacité le jour de l’acte authentique et qu’ils soient en vie

A savoir

Si le vendeur décède, ses héritiers sont tenus par le compromis. Par contre, si l’acquéreur décède, le compromis est annulé.

Les conditions particulières :

  • L’obtention d’un crédit : Il faut alors définir :
    • Le montant emprunté
    • Le taux maximum accepté
    • La durée du crédit
    • Le délai d’obtention de l’accord

A savoir

La loi indique que l’acheteur à 1 mois pour obtenir l’accord. Ce délai est beaucoup trop court et dans la pratique on prévoit 1 mois pour déposer sa demande de prêt (justificatif de dépôt de dossier en banque) et 1 mois supplémentaire pour obtenir un accord. (justificatif d’accord de crédit).

L’obtention d’un permis de construire. Elle devra prévoir :

  • La surface plancher
  • Le délai de dépôt de la demande de permis de construire (3 semaines)
  • Le délai maximum de l’obtention du permis
  • L’obligation de l’acquéreur d’afficher le permis 2 mois consécutifs

A savoir

La vente d’un terrain à bâtir est longue (6 mois) . Il faut prévoir d’obtenir toutes les pièces du permis, les délai d’instruction en mairie, le recours des tiers (2 mois à compter de la date d’affichage) et dans certains cas le délai de retrait de l’administration de 3 mois à compter de la délivrance.

On parle de dépôt de garantie, mais c’est plutôt une indemnité d’immobilisation. Elle représente généralement 10% du prix de vente mais en réalité ce montant est négociable. Si l’acheteur présente des garanties de financement, le vendeur peut refuser à ce dépôt

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N’hésitez pas à contacter votre courtier pour répondre à vos questions.

Le dépôt de garantie

On parle de dépôt de garantie, mais c’est plutôt une indemnité d’immobilisation. Elle représente généralement 10% du prix de vente mais en réalité ce montant est négociable. Si l’acheteur présente des garanties de financement, le vendeur peut refuser à ce dépôt

A savoir

Vous pouvez vous appuyer sur la simulation remise par votre courtier pour définir votre capacité de dépôt de garantie. Le notaire peut même vous rendre une partie de l’argent immobilisé dans le cas ou votre apport est inférieur au dépôt de garantie. Le notaire aura besoin de votre simulation pour préparer son acte.

Le droit de rétractation

Cette loi permet au consommateur de revenir sur son engagement. Pour une vente immobilière le délai de rétractation est de 10 jours. Le délai démarre : – Le lendemain de la 1ere présentation de la lettre recommandée – Le lendemain de la remise en main propre d’une copie de l’acte

A savoir

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi ou un dimanche, un jour férié, il est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

Les annexes au contrat

Les diagnostics techniques

  • Amiante (suivant ancienneté de l’installation)
  • Etat parasitaire (termites)
  • Plomb (suivant ancienneté de l’installation)
  • Diagnostic de performance énergétique
  • Electricité (suivant ancienneté de l’installation)
  • Gaz (suivant ancienneté de l’installation)
  • Assainissement
  • Mesurage ( loi Carrez pour un appartement en copropriété)
  • L’état des risque naturels et technologiques
  • Diagnostique technique global (en cas de création de copropriété)

A savoir

La lecture attentive de ses diagnostics est très importante. Elle vous informe des risques éventuels liés à votre acquisition. N’hésitez pas à poser des questions à votre notaire, votre vendeur ou votre agent immobilier le jour du compromis.

La clause pénale

Cette clause prévoit par avance le montant de la sanction pécuniaire en cas de renonciation par l’une des parties à conclure la vente définitive. Elle est fixée à 10% du prix de vente. La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Il faut que la partie lésée la réclame (lettre recommandée avec accusé réception valant mise en demeure)

A savoir

La Cour de cassation a décidé, dans un arrêt du 20 novembre 2013, que la non obtention de son prêt bancaire par l’acquéreur ne peut entrainer sa sanction au titre de la clause pénale dès lors qu’il a fait le nécessaire en toute bonne foi (Cass. Civ. 3, 20 novembre 2013, Bull. civ 2013, III, 150).

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