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Simulateur de taux

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Qu'est-ce qu'un simulateur de prêts ?

Un outil qui vous permet de réaliser une simulation de prêt immobilier en y inscrivant le montant de votre projet. Les taux inscrits correspondent aux taux négociés par nos partenaires bancaires et son mis à jour tous les mois.

Les éléments qui composent un prêt immobilier

Simulez votre prêt immobilier

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Simulation sans valeur contractuelle, sur la base des éléments que vous avez saisis. Le résultat ne tient pas compte des divers frais, comme les frais de notaire, de garantie, d’assurance et d’intermédiation. 

Les conditions de taux sont variables en fonction du profil client. Ainsi un calcul de ratio est fait par l’agence et en fonction du gain financier potentiel sur le client. Plus ce ratio est élevé plus les banques sont susceptibles de descendre leurs conditions de taux.

La grille de taux différentielle en fonction du profil client est socialement très injuste car elle donne l’impression que les banques font plus de faveurs aux forts profils censés en avoir le moins besoin. Cette vision du marché est parfaitement injuste. La banque comme tout commerçant est capable de donner plus lorsqu’elle pense pouvoir recevoir plus. Ce calcul se fait grâce à des constantes connues tel que les flux de transactions sur compte, les assurances et les placements. Plus un client est en mesure de faire travailler sa banque plus la banque est prête à « jouer le jeu ».

Le conseiller Aura Finance vous indiquera lors du premier rendez-vous gratuit de vous indiquer à quelle grille de taux vous pouvez vous référer et quelles contreparties vous devrez apporter à la banque pour en bénéficier.

Qu'est-ce qu'un taux ?

En tant que partenaire des banques, Aura Finance bénéficie d’avantages sur les conditions de taux via une cellule réservée au courtage appelée : la prescription immobilière.

L’offre de la prescription immobilière se compose d’une grille de taux et de contreparties. Cette grille de taux préférentielle est réservée au courtage et n’est pas accessible en agence. Le rôle du courtier est de sélectionner selon votre profil les meilleures conditions et de vous informer des contreparties attendues par la banque (en cas d’acceptation de cette offre).

Chaque cellule de prescription immobilière, spécifique à une enseigne enseigne bancaire, revoit chaque mois ses conditions de taux et de contreparties (mensuellement). Votre courtier travaille en étroite collaboration avec l’ensemble de nos partenaires et se tient informé de tous changements. Plus le courtier fait de volume, plus il devient spécialiste d’une enseigne bancaire et bénéficie de conditions avantageuses. Chaque enseigne fixe ses critères d’octroi, en fonction du volume de dossier dans leur réseau d’agences, de la stratégie commerciale nationale ou régionale et des taux de la Banque Centrale Européenne. Aura Finance gère un grand nombre de dossiers chaque mois, de ce volume découle des conditions plus attractives que celles proposées en agence.

Le saviez-vous ?

Les banques financent les emprunts grâce à leurs fonds propres, les dépôts de leurs clients et leurs propres emprunts auprès de la Banque centrale européenne.

D'une assurance en fonction de votre profil

L’assurance de prêt est une sécurité individuelle prise par l’emprunteur. 3 cas se distinguent en fonction de la pathologie du client et de son incapacité.

La première fonction de l’assurance de prêt est de garantir en cas de décès de l’emprunteur que sa dette ne soit pas reportée à ses ayants droits (parents, conjoint, enfant, etc…).

Cette assurance de prêt est la première notion de conseil proposée par le courtier. Le conseil sur cette partie est déterminant pour définir une mensualité. Le minimum pour une personne individuelle ou un couple est de couvrir par l’assurance de prêt 100% du capital emprunté. Ainsi un couple pourra à minima s’assurer à 50/50% ou répartir cette assurance selon les revenus de chacun pour demander un 30/70% ou une couverture optimale à 100/100% par exemple.

Prenons le cas d’un couple dans lequel l’assurance de prêt a été contractée selon le modèle suivant :

Mr assuré à 100% et Mme 50%. En cas de problèmes médicaux rencontrés par l’un ou l’autre des emprunteurs allant de l’arrêt de travail (ITT) jusqu’au décès (tout en couvrant les risques d’invalidité (de paraplégies et autres)) l’assurance de prêt interviendra de manière adaptée en fonction du pourcentage de couverture de chacun. En cas de décès de Mr (couvert à 100%), l’intégralité de la dette sera soldée par la compagnie d’assurance, laissant ainsi Mme libre de tout crédit. Par contre dans le cas d’un arrêt de travail de Mme pour une fracture de la jambe, le couple bénéficiera d’un paiement par l’assurance de 50% de la mensualité pendant la période de convalescence de Mme (couverte à 50%), après expiration de la franchise prévue au contrat. (Attention chaque contrat comporte une période de carence variable appelée franchise selon la compagnie d’assurance et le souhait des clients).

Contactez-nous

Vous avez besoin de conseils pour financer votre projet ? Vous ne savez pas comment vous y prendre pour contracter un prêt ? Contactez-nous et obtenez votre rendez-vous en 24h.

D'un apport sur votre projet

L’apport est souvent l’élément le plus important pour la faisabilité du dossier. En effet, plus il y a d’apport, plus il y a de marge hypothécaire pour la banque. C’est à dire plus la valeur du bien engagé permet de couvrir le crédit en cas de défaillance. Cette marge permet de contre garantir le crédit et donc de faire accepter le dossier par un organisme de caution (Crédit logement, Saccef, Camca, CNP etc…).

Cet organisme de caution va prendre en charge le risque et décharger la banque. La banque pourra alors mobiliser moins de fonds pour garantir votre crédit ou avoir dans son portefeuille de crédits des « crédits plus solvables ». Les banques sont de plus commissionnées par les organismes de caution et donc elles dégagent une marge supplémentaire. Les banques s’engagent de moins en moins en garantie réelle car en cas défaillance elles sont directement en litige avec le client.

D'une caution sur votre prêt immobilier

La garantie est obligatoire, elle couvre la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle ne remplace en aucune façon l’assurance de prêt qui doit être souscrite séparément. La caution peut être réelle (hypothèque ou PPD : Privilège de Prêteur de Deniers), il y a alors une inscription sur le registre de hypothèques. Elle peut sinon être prise par des organismes de caution mutualistes ou privés.

Les organismes de caution mutuelle peuvent accompagner les fonctionnaires (Police/ MGP, armée AGPM / GMPA, justice MMJ, impôt MAI, agents territoriaux MNT, éducation nationale MGEN ou CASDEN, BFM). Pour les autres il existe des organismes privés (caution crédit logement, caution SACCEF, caution CAMCA, caution CNP).

Le coût varie de 0€ pour certaines mutuelles de la fonction publique à 2% du montant financé. Certaines cautions comme crédit logement remboursent à la fin du crédit une partie des frais initialement avancés. Les autres ne remboursent rien mais coûtent moins cher au départ.

 

 

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Vous venez de faire votre simulation de prêt ? Vous avez besoin d’informations supplémentaires ? Rencontrez nous gratuitement en 24h dans l’une de nos agences Bordeaux ou Mérignac.

Les clefs pour simuler votre prêt immobilier

La caution bancaire

La banque prend un risque en finançant l’acquisition d’un bien immobilier. Afin de limiter le risque elle fait souscrire à l’emprunteur une garantie. Cette garantie peut être réelle, auquel cas on parle d’hypothèque ou de privilège prêteur de deniers, ou souscrite via une société de caution partenaire de la banque.

L'apport

Le crédit dans un financement couvre 100% de la valeur du bien. Les frais divers, frais d’agence immobilière, frais de notaire, frais de dossiers ou de courtage sont des frais supplémentaires que l’on regroupe communément dans le jargon comme les 10% supplémentaires.

Le taux

Le taux des financements bancaires est fixé par la banque selon plusieurs paramètres: le prix d’achat de l’argent par la banque, le risque du support proposé et la marge de la banque. Le taux a son importance dans un financement immobilier mais n’est pas l’essentiel.

L'assurance

Jusque là monopolisée par les banques, l’assurance de prêt est aujourd’hui devenue le support principal de l’économie sur un crédit pour une certaine cible de clients. Les assurances dites « groupes » sont les partenaires historiques des banques.